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不動産所得(アパート、マンション、一戸建て、駐車場)確定申告の収支内訳書、損益計算書の書き方(作成方法)について
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2019.01.25 Friday 21:15
アパート、マンションを貸したり、駐車場収入の確定申告について詳しく。
2014/1/24 更新 2019/1/25
不動産所得は1月1日〜12月31日までに得た、
家賃収入や、駐車場収入の合計から、必要経費を引いたものです。白色申告の場合は、収支内訳書です。
青色申告は、青色申告損益計算書です。職業欄、確定申告では大家さんの場合、不動産賃貸業と記入します。
先ず収支内訳書を書きます。
この欄の収入金額に書き込むのは、
賃貸料(家賃)、礼金(敷引)、更新料等です。
(ちなみに敷金、保証金などは、
借主に変換する予定がありますので、
収入金額にはなりません。)これは、貸借対照表に書きます。
預り金という負債の勘定科目になります。
現金預金 xxx 預り金 xxx
次に、必要経費です。
必要経費の額がいくらかを出します。
とにかく去年1年間の賃貸業に関してのレシート、領収書、クレジットカード明細や費用を包み隠さず集めてみましょう。
主なものを上げると、
貸家にかかる固都税と事業税等の税金は、
租税公課です。建物などにかけた地震、火災保険料などは、
損害保険料になります。
そして、建物などをリフォームした時は、修繕費に計上します。
ただしリフォームといっても、ここで資本的支出と通常の修繕費に分かれます。
通常の経費は修繕費として計上し、
資本的支出分は法定耐用年数で按分したものを、
減価償却費として当年度の経費に計上します。この他経費には、借入金利息、登記費用、
ローン保証料、水道光熱費(共用部の水道代、電気代)
広告宣伝費(入居者募集費用)、管理費、雑費、
などがあります。不動産所得は、家賃収入の合計から、必要経費を引いた金額です。
所得金額はそこから専従者控除や、専従者給与、
青色申告特別控除を差し引いて出します。
ここまでが収支内訳書、又は損益計算書の書き方になります。
次に確定申告書Bを書くことになります。
確定申告書Bの収入金額欄には、家賃収入や
給与収入などの全収入金額を記入します。
その下の所得金額には、不動産の場合は、
先程の専従者控除や、専従者給与、青色申告特別控除を、
差し引いて残った所得金額(不動産所得)を記入します。
給与の場合は、
年収から給与所得控除を差し引いた金額で、
所得(給与所得)が決定されます。
不動産所得と給与所得を足した合計金額から、
所得から差し引かれる金額、
つまり(扶養控除や基礎控除などの所得控除)を、
引いたものが課税所得です。
そして、下表の課税所得に応じた税率をかけて、
控除額を差し引いて、税金の額を算出します。
所得税の計算表
税率 控除額 195万円以下 5% 0円 195万円〜330万円以下 10% 97,500円 330万円〜695万円以下 20% 427,500円 695万円〜900万円以下 23% 636,000円 900万円〜1,800万円以下 33% 1,536,000円 1,800万円〜 40% 2,796,000円
例えば「課税される所得金額」が700万円の場合には、求める税額は次のようになります。
700万円×0.23−63万6千円=97万4千円になります。家賃収入から必要経費を引いたものが、
収支内訳書であったり、青色申告損益計算書です。
この値が最大値になるように努力するものです。
ちなみに、もし不動産所得が赤字になった場合は、
他の所得(給与所得等)からその赤字分を差し引きます。(損益通算)ただし不動産を買うために借り入れをしている場合、
土地の購入にかかる支払利息は損益通算できないとなっています。なお、土地購入分にかかる借入金の支払利息の額は、
収支内訳書または青色申告決算書の、
土地等を取得するために要した負債の利子の額として、
金額を記入します。そして、本年中における特殊事情という形で、
余白に注意書きする必要があります。
おわりに
収支内訳書、損益計算書は賃貸経営のみならず一般企業でも、
経営の指標として用いられます。大学の工学部に在籍する人も、
文科系におられる方も含めてぜひ、
簿記というものは理解していただきたいと思います。簿記というのは会社の経理が、
会計の帳簿をつけるときの複式簿記ですが、
日本では大学の経営学部などでは教わっても、
経済学部や商学部では、教えてもらわないのではないかと思います。工学部であれ文系学部であれ、また自分自身で事業をしなくても、
例えば家計簿をその損益計算書、複式簿記でつくるようなことを、
本当はしなければならないのだと思います。損益計算書にある売上(賃貸収入)経費、所得金額、
法人なら営業利益、税引前利益といったものは、
よく勉強して本当は知らなければならないのですが、
そういう勉強は、難しくて面倒くさいものですから、
多くの人はしていません。賃貸経営とは、早く言えば、
家賃収入や駐車場収入から種々な経費を引いた残りが、
不動産所得だから、
家賃収入を最大にして、経費を最小になるように、
経営努力すればよいだけです。そうすれば、問題なく所得が増えるわけですが、
経営者は誰でも所得を増やそうとするのですが、
多くの経営者が収入を増加させようとすると、
当然、経費も増えるものと思っている。これが、いわゆる経営の常識です。
しかし収入を最大に、経費を最小にということを、
経営の原点にするならば、収入を増やしていきながら、
経費を増やすのではなく、経費は同じか、
できれば減少させるべきだということになります。そういう経営姿勢がもっとも、理にかなっているはずです。
収入を増やしながら、経費を減らすというのは、
生半可なことでは達成できることではないかもしれない。そのためには、知恵と工夫が必要になってきます。
利益とはその結果生まれるものでしかないからです。
売上をたくさん上げて、
経費はなるべく使わないという単純なことに、徹するのが経営の要諦だと思います。
実はこの単純なことを、一般企業、
一流の大企業の経営者のみなさんも、
安易にとらえていると思います。売上を上げて、経費を引いていくと実は赤字だったのかと、
それを詳しく聞いて納得している方々が大半なのかもしれません。私は売上を最大にし、経費を最小にした結果、
出てくるのが利益であって、それを綿々と続けていけば、
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