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キャッシュフローは黒字で不動産所得は赤字について詳しく
キャッシュフローは黒字で不動産所得は赤字について詳しく

 


建物は、RCなら47年、鉄骨なら34年、


木造なら22年といったように法定耐用年数が定められています。

 


建物は、経年とともに価値は減少し、


減価償却期間も、それにともなって減っていきますが、


賃貸経営は、建物減価償却費という必要経費が計上できるのです。

 


木造築古物件はキャッシュフローは黒字で、


不動産所得は赤字になることが多い。

 


例えば、木造25年経過物件を購入して、


賃貸にしたとします。

 

 

その物件の固定資産評価額が、


400万円だったとしましょう。

 


法定耐用年数は、木造25年経過物件の法定耐用年数は、


4年です。

 

減価償却資産の耐用年数に関する省令3条には、


中古資産の耐用年数を計算すると、


簡便法として次のような規定がある。

 

 

法定耐用年数の全部を経過しているとき、

 

耐用年数=法定耐用年数×20%となっている。

 


22年×0.2=4.4

 

つまり、4年で償却できます。

 

簡潔に計算すると400万円÷4=100万円が必要経費として、

 

毎年の家賃収入から控除されるわけです。

 

この場合、100万円というお金が、


必ずしも出ていくわけではありません。

 

100万円は、資産の劣化分に過ぎません。

 

 

建物の減価償却分が、家賃収入から控除されるために、


所得が減って、税金がその分安くなります。

 

 

木造の耐用年数の過ぎた物件は、


実際の家賃収入よりも、減価償却費の方が多くなり、


家賃収入から減価償却費を差し引くと、


マイナスになることが多い。

 

しかし、実際のキャッシュフローは黒字になる。

 

実際のキャッシュフローは黒字であっても、


減価償却費計上で、不動産所得は赤字となり、


給与と損益通算した所得が減るため、


税金が安くなってキャッシュが残るわけです。

 

この場合の赤字は、見かけ上の赤字に過ぎず、


不動産所得は赤字のため、実質的に税金は安くなり、


逆にキャッシュフローは黒字になります。

 


一般的に黒字倒産とは、不動産所得は黒字であり、


キャッシュフローが赤字になるために起こるのですが、


木造の築古物件は、(減価償却費が過大になるため、)逆になることが多いのです。



マイホームの場合はあくまでも減価償却は経費計上できませんが、


賃貸住宅として人に貸すことによって、減価償却分が、


家賃収入から控除できるわけです。






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