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甘くない不動産投資(不動産賃貸業が上手くいかないのはなぜか)

甘くない不動産投資(不動産賃貸業が上手くいかないのはなぜか)あれこれ

 

 

 

賃貸経営をしている人はよくこんなことを言う。

 

アパート経営は地主でなければできないとか。

 

高い土地代を払っていたら、経営が成り立ちませんと。

 

 

地主だったら、土地代はタダなはずだから、


建物の建築費のみを負担すれば、高い利回りのアパートは、


いくらでも、簡単に出来るだろうと。

 

つまり、土地代がいらないのだから、利回りは当然高くなるし、


5〜6年もすれば簡単に投資金額を回収できてしまうだろうと考えている。

 


ですから地主だったら、絶対に失敗はあり得ないだろうと。

 


そして同時に、土地を持っていない自分たちは、


最初から、すごいハンデを背負っていると。

 

しかし実は、地主さんでありながら、


失敗しているケースもよくあります。

 

仕方なくアパート経営をしているという人もいます。

 


なぜ失敗するのか、その原因はどこにあるのでしょうか。

 

原因はいろいろあるのですが、一言で言えば、

 

勉強不足が原因だと思います。

 

 

先祖代々の土地を譲り受けて賃貸経営を始めたが、


収支状況が良くない。

 


あるいは、お父さんから引き継いだ賃貸経営をしているが、

 

ハウスメーカーの言いなりで、コスト対策ができないと。

 

やり方によっては、もっともっと伸びていきそうな賃貸事業が、


世襲によって駄目になるということがある。

 

アパート経営は、確かに安定的で、

 

リスクの少ない事業だといわれています。

 


しかし、いくらリスクが少ないといっても、賃貸事業について、


何の経験も、ノウハウも持たず、算入して、


うまくいくと思うのは甘すぎないか。

 

 

ハウスメーカーとサブリース契約を結んで、

 

あとは毎月、通帳に入金される金額を確かめるだけだという。

 


そもそも、自分が経営者になるのに、


まったく売り上げも、経費も関知しないなんて、


甘いと言えます。

 


一括借り上げは、賃貸経営における一番おいしい部分である、


収益を得る機会である果実を奪われている。

 


安易にハウスメーカーの計画に乗ってしまったために、


土地代がいらないにもかかわらず、


利回り8〜10%ぐらいの平凡な数字に甘んじている。

 


オーナー気分に浸っているとリスクが見えない。

 

家賃収入から経費を引いたら、収支トントンという地主さんがよくある。

 

 

経験不足の素人大家さんは、アパートの大家さんになった時点で、


資産を持ったと思ってしまいがち。

 


そして収支はトントンであるにせよ、


最終的にはまとまった資産が残るのだからと、


自分を納得させようとする。

 


こうした甘い発想は、冷静な判断力を奪い、

 

マイナスの連鎖になるきっかけになりかねないと私は思います。

 


たとえ、持ち出しはないとはいえ、


経営としては失敗しているという、


厳しい認識に欠けていると言わざるを得ません。

 


土地代がタダという優位な立場を活かせば、

 

やり方さえ間違わなければ、


素晴らしい利回りのアパート計画が立つはずなのに、


多くの地主さんがそれに気づいていないことが多いのです。

 


やはり、ここで失敗する原因は、コスト削減ができていないにも関わらず、


ドンブリ勘定になってしまっていることがよくあるのです。

 

 

賃貸経営を始めても、税理士さんや会計士さんにお金を払って、


帳面を見てもらい、今期は儲かりましたよ、


今期は赤字でしたよと教えてもらって、


ああ、そうですかというやり取りだけで、


どうすれば黒字や赤字になるのかも聞いていないし、


勉強していない。

 

 

よしんば、大学の経済、経営学部を出ても会計を勉強していない。


社会人になってからも、


ほとんど会計というものを学んでいないことが多い。

 


そういう人たちが経営をやっているとどうなるか。

 

社会に出て、サラリーマンになれば、


経営を教えてもらう機会がまずありません。

 

経営を良くしていこうと思えば、経営について学ぶ必要があるのです。

 

 

では、大企業の経営者は経営をわかっているかと言えば、

 

それも、サラリーマンあがりだからよくわかっていない。

 

 

会計を理解していない営業畑のリーダーが、

 

専務くらいになってから、


やっと経営に必要な会計を覚え始める。

 

それから社長になるのでは遅いと言わざるを得ない。

 

 

経営というのは事業活動により結果として、


数字を作り上げていくことですから、


よく勉強する必要があります。

 


企業にお金を貸す銀行員でも簿記を知らない人がいます。

 

それが支店長としてふんどり返っている。

 

そんな人が中小企業の役員として入っても、


何の役に立ちませんからね。

 

賃貸経営者になれば、経営学、簿記、会計、経理ぐらいは当然、


知っておかなければならない知識です。

 


日本の雇用を守っているのも、経済を底辺で支えているのも、


間違いなく中小企業です。

 


それなのに、見よう見まねで経営するとは甘すぎないでしょうか。






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