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不動産投資ローンの融資交渉
不動産投資ローンの融資交渉について



投資用物件を購入する場合、すでに複数棟所有している人が、


購入する場合と、初めて物件を購入する場合では、


当然銀行の評価も違ってきます。




長年にわたり返済を、滞りなく続けることは、


当然のことのようで、実は最も大事なことです。



返済実績を示すことが、融資を受ける上で、


大きくプラスに影響すると私は思います。




私に融資していただいても大丈夫ですよと示せる書類を、


銀行に提出しなければ思うようにことは運びません。




個人事業の大家さんが融資を受ける上で、


銀行選びも重要になってきます。



私は、メガバンクよりも、


金利条件は少し劣りますが、


地域密着型の金融機関として、


信用金庫よりも融資エリアが広い、


地方銀行が融資を引きやすいと思います。




さて、レバレッジをかけて不動産投資を行うのなら、


積算評価額を重視しなくてはいけないという考えを、


持たれている投資家は多いと思います。



そのため、積算評価額よりも安い価格で買える物件を、


懸命に探すはずだと思います。




それはそれで正しい方法だと思いますが、


それ以前に大事なことは、


事業として成り立つかを見る必要があるのです。




すなわち、不動産賃貸業は家賃収入が基本ですから、


将来的に安定した家賃収入が見込めるかを、


長期的視点に立って見ることが大事だと私は思います。




将来人口が減って、空き室が埋まりにくいことは予想できます。



建物の老朽化も出て、賃料の値下げ圧力も当たり前のように、


考えておく必要があります。




そう考えますと賃貸マンションを保有し、


長期に安定経営を続けることは、


たやすいことではないとわかりますね。




借り入れする人が、何の努力もせずに、


銀行から良い融資条件を獲得することは、


難しいことだと考えます。




融資を受けようと思うなら、物件を取得した場合の、


収入と支出のバランスやキャッシュフローの多寡を、


当然検討しなければならないはずです。




銀行融資をお願いするときに、


購入検討物件に対して、いくらの融資が必要か、


そして、その金額の融資が妥当なのか、


ある程度の、めどをつけてお願いするのと、 


何も知らずにお願いするのとでは、


銀行の評価も変わってきます。





最終的に、その額の範囲内で融資を申し込んでみて、


結果を待つことになります。



返済のメドには、空室率を加味した上で、


不測の事態に備えた対処法を示すことも、


必要になってきます。





一棟物件を購入しようと思えば、


不動産賃貸業をビジネスとして考えないと、


リスクの見通しが甘くなってしまいます。




銀行は積算評価額や属性といった事に加えて、


事業として成り立つかどうかを基準に融資の判断を行います。



それには、事業計画書が必要になります。





当該物件のリスクを把握して、不動産投資分析を、


丁寧に行う必要があります。




事業収支から返済額と返済可能額を出し、


滅多なことでは、債務不履行にならないことを示し、


借入額を示す必要があります。




そういう意味では、自己資金をある程度用意したうえで、


それを、不動産取得時になるべく使わないようにすることも、


不動産投資の技術だと知っておく必要があります。



銀行は、自己資金を多く持っている人、


年収が多い人に融資をしたいという思いがあるからです。



多額の融資を受けることに、抵抗を示す方もいると思いますが、


自己資金を温存して、フルローン、オーバーローンで買い進めて、


余裕資金が手元にあることは、急なリスクに備えたり、


優良物件が出た時に、物件を抑えたり、


スピードのある投資も期待できるのです。





そういう意味で、不動産保有期間中に、


急な資金需要が発生した時や、 


金利の上昇でも耐えられることを説明しなければならず、


銀行の方も、最悪な状態でも、


キャッシュフローが回るかを、


総合的にみて融資判断をします。








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