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ローンの元本返済額と、減価償却費のバランスが大事


ローンの元本返済額と、減価償却費のバランスが大事について詳しく

 

賃貸経営は、現金主義で行うことが大事な典型例として、


ローンの元本返済と減価償却費の関係について説明がつきます。

 


減価償却費は、経費として計上できるにも関わらず、

 

実際にお金は出ていかない性質のものです。

 


逆に、お金が出ていくのに経費計上できないのが、


ローンの元本返済分です。

 

 

ローンの元本返済分は、元利均等返済の場合、


物件購入価格に対するローンの割合が大きいほど多額になり、


また、返済期間の末期に近づくほど多額になります。

 

しかし、建物や設備の法定耐用年数が終わって、


減価償却費が計上できなくなると、


不動産所得がその分増えますので、


所得税も増えます。

 

 

つまり、増えた所得税分だけキャッシュが減るのですね。

 


また、ローンの元本返済額は経費にならず、


単なるキャッシュフローのマイナス項目です。

 

なので、ローンの元本返済分は、返済期間を長期に延ばして、


月の返済をできるだけ少なくすればいいのではないかと、


思ってしまいますが、そうするとローンの残高が減らずに、


長い期間にわたって、多額の利息を支払い続けなければなりません。

 


キャッシュフローがきつくなる前に、何らかの対策が必要です。

 

というわけで、ローン返済額は減価償却費とのバランスが、


大事になってきます。

 

不動産賃貸経営者が直接事業から、


借入れの返済にあてることができる原資は、

 

大きく二つの源になる。


 

それは、税金を払った後の利益である税引後利益と、


会計上経費としているが、実際には、


手元にキャッシュとして残っている減価償却費です。



実際の手残り額=不動産所得−所得税+減価償却費−返済元金



これが、正しいキャッシュフロー計算になります。

 


つまり安全に経営しようと思えば、


税引後利益プラス減価償却費で返せる範囲のお金でしか、


借入金の返済はできないということになるのです。




不動産投資、なぜ元金の返済は経費にならないのか

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