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良い物件かどうかは買う人によって違う

良い物件かどうかは買う人によって違うあれこれ

 

 

 

所得の低い人と高い人では、同じ物件を購入しても、

 

税引後キャッシュフローは違ってきます。

 


良い物件かどうかは税引後利益まで考えて判断する必要があるのです。

 

キャッシュフローは買う人によって違ってくるからです。

 

 


所得税の課税方法として総合課税と分離課税がありますが、

 

給与所得や不動産所得、雑所得、事業所得などは、


総合課税になります。

 

 

なので、サラリーマン大家さんの場合は、

 

給与収入と不動産所得を合わせた金額に対して税金がかかりますね。

 


日本の税制は

 

個人の所得税や住民税は、年収が上がれば、

 

税率も上がっていくようになっています。

 

 


税率は、次のようになっています。


年収200万円=15%(所得税5%+住民税10%)、


年収300万円=20%(所得税10%+住民税10%)、

 

年収500万円=30%(所得税20%+住民税10%)、


年収800万円=33%(所得税23%+住民税10%)、


年収1000万円=43%(所得税33%+住民税10%)、


年収1800万円=50%(所得税40%+住民税10%)、

 

というように、年収が上がれば税率も上がっていきます。

 


ですから不動産投資は、給料収入と不動産所得を合わせた数字に対して、


いくらの所得税や住民税になるのかを判断しなければならないのですね。

 

 


中古アパートを例にとると、物件価格3900万円、


利回り11%、築11年、駅徒歩10分、


この物件を、金利4%で自己資金500万円、

 

3500万円融資で、15年返済という条件で買う場合、


3900万円で利回り11%ですから、


月の家賃収入は35万円、そして毎月の返済は30万円になります。

 

家賃収入から返済を引いたら5万円です。

 


年収300万円の人がこの物件を購入すれば、


そこに所得税、住民税がかかってきますので、


それを差し引いたら、最終的に月の手残りである、


キャッシュフローは、プラス1万円です。

 

年間で12万円です。(10,000×12=12万円)

 


ところが、年収1500万円の人が買えば、


毎月の手残りであるキャッシュフローは、

 

マイナス3万円になってきます。

 

 

年間で−36万円です。

 

(−30,000×12=−36万円)

 

 

 

両者のキャッシュフローの差は年間48万円です。

 


このようにキャッシュフローは、買う人によって違ってきます。

 

 


つまり、

 

同じ物件でも、買う人によって、

 

税引後キャッユフローに及ぼす影響が違ってきます。

 

 


したがって、所得の低い人、高い人によって、

 

良い物件かどうかは必然的に違ってくるのです。

 


不動産投資は、税引後のキャッシュフローまで含めて、


良い物件かどうかを判断することが必要ですね。

 

 

 

 

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