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頭金なしで不動産を取得する方法
頭金なしで不動産を取得する方法
積算価格の計算方法
頭金なしで不動産を取得する方法



日本の銀行の融資は、積算価格をベースとした物件の担保評価によって、


融資金額を決めています。



つまり、対象となる不動産を評価する時点で、


再建築すればいくらになるか(再建築価格)に、


経年による価値の劣化分を、減価修正して算出された価格に、


土地の路線価を加えた額に、


担保掛目を入れて融資金額を決めています。



例を挙げれば、積算価格が1億円の物件の担保掛目が70%とすると、


7000万円までしか融資が受けられませんので、


自己資金を3000万円詰む必要があるわけです。



このように、価値に対する掛目が入るため、


自己資金ゼロでの不動産投資というのは、


難しいのは、昔も今も同じ。



自己資金ゼロで不動産投資をするためには、


最低限、積算価格より安い物件を、


銀行に持ち込まなくてはならない。



レバレッジ効果を期待して大きく不動産を増やす投資は、


融資を使った買い入れになりますが、


融資利用を前提にすると、銀行が決める積算価格こそが、


物件の価値そのものと考えることができます。



その価値よりも安い金額で物件を購入できれば、


収益性が維持されている限り、


どんなに巨額の借金を負って、不動産を買い増していっても、


資産から負債を引いた純資産は常に拡大していきます。



自己資金を入れなければならない不動産とは、


積算価格の方が物件価格より安い物件なわけですから、


足りない部分について、自己資金を入れなければならないわけです。


諸費用について、自己資金が必要になってくるのも、


諸費用は物件の価値とは関係ないから、


物件の価値によって担保されないためです。


しかし、物件価格より積算価格の高い物件さえ見つければ、


銀行の担保評価はカバーされるわけですから頭金はいらないわけです。



この物件価格より積算価値が高い物件のみに絞って、


物件を増やしていけば、資産はどんどん増えていきます。




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