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空室率50%でもキャッシュが回る、満室であっても赤字になる賃貸経営
空室率50%でもキャッシュが回る、満室であっても赤字になる賃貸経営あれこれ



賃貸住宅を建てた後、5〜10年位はまだ順調に推移するが、


10年目を超えるあたりから退去する人が出てきて、


次第に儲からなくなると言われることが多い賃貸経営ですが、



15年目あたりから、設備の減価償却期間が終わるころ、


ちらほら空室が目立ち始め、



22年を超えて、建物の減価償却も終わるころ、


家賃を下げるかリフォームするかの問題に直面し、


家賃を下げたくないからと、


頑張ってリフォームを実施し始めることが多い。


しかしそのリフォームの費用が大きく、


毎月受け取る、5万円や6万円の家賃では、


ペイしなくなってくる。


そのためリフォームをしたわりには、収入は増えず、


収益も現状維持するのがやっとという状態になってくる。


つまり、どんな物件でも、古くなってくると、


家賃の値下げを受け入れるか、莫大な工事費用をかけて、


リフォームするかのどちらか二つに一つの選択を、


迫られるようになってきます。


ところが、中古物件を買った場合、50%の空室率でも、


キャッシュが回るということがよくあるのです。



これは比較的割安な物件を自己資金を多く要れて購入するために、


不動産所得が赤字になってもキャッシュがまわるということが可能になる。



マンションであってもアパートであっても、


賃貸規模が大きくなると、大規模修繕工事を行うことで、


大きく出費が伴うため体力の消耗が大きくなります。



さらに建て替え工事を行うとなると、莫大な費用がかかり、


オーナーには、リスクに見合った収入が、


得られなくなり経営が苦しくなります。



かといって、大規模修繕するにしても多額出費が伴います。



なので、リフォーム費用に見合った家賃が取れず、


満室になっても儲からないという現象が起きる可能性がある。



賃貸業のようなサービス産業の場合には、


改装をやるかやらないかで、


一気に費用が変わります。



たとえば浴室を変えただけでは収入が入ってこなく、


入居者が入って初めて収入が得られる。


しかし、工事費用だけは前もって全額負担しなければならない。


それを入居者の家賃収入で回収していきます。



入居者が入らなければ工事費用は回収できず、


いつまでたっても持ち出し状態のままです。



入居者が決まったとしても、


家賃があげられる保証はどこにもありませんから、


リスクはいやでも増えてきます。


リフォームすれば家賃が上がるだろうという話には、


昨今、何の保証もありません。


下手をすれば家賃は現状維持かもしれませんし、


逆に下がることもあるのですね。



なので、老朽化して外観も汚く、入居者が埋りにくいところがどこなのかを、


確かめ、必要なところから、自分たちで直していくべきで、そうしないと、


周りの業者や、不動産会社に利益を吸い取られていってしまいます。



リフォームは普通なら、業者にお願いしてやってもらうでしょうが、


そうすれば莫大なお金がかかってきますので、


そういうお金は一円も使わずに、入居者が入れ替わる際に、


自分たちでペンキを塗ったり、床を貼り替えたりして、


すばらしい物件に変えて見せることですね。



業者にすべて任せるのではなく、自分たちでやればもっと安くなるはずで、


最小の経費でどこまで入居者に満足してもらえるかです。


大改装や建て替えたりせずに、真心のあるもてなしを武器に、


地道にやっていくことですね。



その方がリスクがなく安全であり、業績も好転していくと思います。




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