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取得費用の計算(資産に計上するか、経費に計上するのかで、大きな違いが出てくる)

取得費用の計算(資産に計上するか、経費に計上するのか)について詳しく

 

 


あるものを資産に計上するか、経費に計上するのかで、

 

大きな違いが出てくることがあります。

 

 

 

なぜなら費用で落とすなら税金はかかりませんが、


資産として残すなら、税金がかかってくるからです。

 

 

 

賃貸不動産を購入した場合の付帯費用には、

 

資産に計上するものと、経費に計上するものの、


二つがあります。

 

 


不動産購入時に発生する費用の計上の仕方については、


税務調査でも指摘の多い項目となっているのです。

 

 


例えば、不動産の購入に際して発生した費用は、


不動産の購入代価はもちろん、


不動産業者に支払った仲介手数料、


契約書に貼った印紙代、


買主負担の未経過固定資産税相当額、


登記費用、不動産取得税などがあります。

 

 


不動産を購入するにあたって、通常、付帯費用が発生します。

 


この付帯費用には、資産になるものと、


経費にして落とすものがあるのです。

 

 

 

資産になるものは、仲介手数料、印紙代、


買主負担の未経過固定資産税相当額です。

 

 

 

不動産仲介手数料と、


買主負担の未経過固定資産税相当額、


印紙代は、資産計上するため、


この3つはその年の所得税、法人税がかかり、


次年度からは住民税もかかります。

 

 

 

一方、経費にして落とすものは、

 

登記費用と不動産取得税です。

 

 


ちなみに、登記費用と不動産取得税の取得原価算入ですが、


個人と法人では違います。

 

 

法人の場合は、登記費用の経費計上と資産計上の選択は可能ですが、


個人は経費計上しかできないようになっています。

 

 

法人の場合、経費計上を選択すると、


法人税の削減効果になりますね。

 

 

 

ちなみに、買主負担の未経過固定資産税相当額(固定資産税清算金)は、


固定資産税の納税義務があくまで売主(その年の1月1日の所有者)であり、


売買契約にあたって清算された税金相当額に過ぎないため、


取得費に含まれ資産計上するわけです。

 

 

逆に売主側では、買主負担の未経過固定資産税相当額は、


譲渡収入という売却益に算入(勘定科目は固定資産売却益)になるのです。

 

 


固定資産税の売主負担、買主負担のさかい目は売買契約日ですね。

 

 

売買契約日以前の固定資産税は売主負担、

 

売買契約日以後の固定資産税は買主負担、

 

ということになるのは当然ですね。

 

 

 

具体的に、1億円の収益物件(土地6000万円、建物4000万円)を、


購入し、印紙代4万5000円、仲介手数料300万円、


買主負担の未経過固定資産税60万円、登記費用60万円を支払った場合、


資産計上した額は、土地と建物の割合(6対4)で按分することになり、


土地として資産計上しなければならない額は、


印紙代2万7000円(4万5000円×0.6)、


仲介手数料180万円(300万円×0.6)


買主負担の未経過固定資産税36万円(60万円×0.6)となり、


土地と建物として資産計上するものとは、

 

明確に分けなければならないのですね。

 

 


建物として資産計上しなければならない額は、


印紙代1万8000円(4万5000円×0.4)と、


仲介手数料120万円(300万円×0.4)、


買主負担の未経過固定資産税24万円(60万円×0.4)となり、


建物として資産計上したものについては、


毎年末に法定耐用年数の期間(新築なら22年で均等、


中古なら築年数によって4年〜22年)に渡って、


減価償却分を費用計上していきますが、


土地として資産計上したものは、減価償却できませんので、


貸借対照表上の土地勘定は、いつまでも同じ金額のまま残ります。

 

 


つまり、建物は資産から経費に変わって、


最終的にゼロになりますが、


土地はいつまでも帳簿上資産のままです。

 

 


ということで、不動産購入時の付帯費用を、

 

資産計上するか、経費計上するのかで、

 

大きく相違があるについてでした。

 


不動産賃貸業として注意を要するものに、


すでに価値のないものが資産として計上してあり、


その資産のまま残っているものが、

 

あるのではないかということです。

 

 


そうなると、結果としては利益が見せかけ上増えて、


不必要な税金がかかっているという問題が起こりますね。

 

 

資産だとみなせば、その分所得を増やすことになり、


税金を取られます。

 

 

したがって、注意点としては必要な資産は残して、


必要でない資産は捨てることが大事になってきます。

 

 

 

しかし、捨てればいいと言われるが、

 

実際そうするのは少しもったいない気もします。

 

 

 

かといって置いておけば資産になってしまいます。

 

 

 

では、使っていない資産はゼロにしておいて、

 

実際に入居者が決まって賃貸契約を交わしたときに初めて、

 

税金を払えばいいと思いますが、

 

それは、税務署で認められないのですね。

 

 

 

これは、税務調査で目を付けられる項目になるのです。

 

 

 

税務調査では実際に捨ててあるか残っているか、


現物を確かめられるようですね。

 

 

今のところ、賃貸人が付くという見込みはない。

 


賃貸に活用していないものに、


資産とされて税金を取られるわけです。

 

 


それでは、健全経営とは全くならず、

 

不動産賃貸業の体力が弱くなってしまいます。

 

 

強い筋肉質の不動産賃貸業にするためには、


不良資産を抱えこまないで、


捨てることが大事になってくるわけです。

 

 


したがって、すでに価値がなくなったものや、


もう何年も使わなくなって倉庫にしまってある製品や商品、


陳腐化した在庫資産を、資産として抱え込むのではなく、


捨ててしまうことが大事で、賃貸業の中の資産を、


スリム化しなければならないはずですね。

 

 

これは健全な経営を行う上で、


非常に大事なことになると私は思います。

 

 

 

しかし最初のうちは誰でもそう思い、


不良資産や遊休資産を落とそうと思っても、


決算や確定申告の時期になると、


自分の賃貸業の実績を外部に少しでも、


良く見せたいという誘惑に負けてしまう。

 

 

 

そうすると、遊休資産であってもできるだけ、


資産に計上したいという衝動に駆られてしまうのです。

 

 

銀行や外部からの評価を気にして、


このような遊休資産計上を行うようなことは、


防がなければならないでしょうね。

 

 




 

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