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香川県高松市の不動産投資
香川県高松市の不動産投資あれこれ



高松市では、雨が少ないことから、


以前から水不足がささやかれていますが、


ダムの建設やため池等の利用など、


対策が徐々に進行しつつあります。




平成17年9月26日及び、平成18年1月10日の周辺6町


(塩江町・香川町・香南町・国分寺町・牟礼町・庵治町)との合併により、


高松市の都市計画区域が拡大されています。



土地利用に関して2004に規制緩和され、


高松市は、全国にさきがけて、


市街化区域と市街化調整区域の線引きがなくなり、


どの場所にも建物が建てられるようになっていますね。



高松市では、平成16年度の線引き制度


市街化区域と市街化調整区域に区域を区分する制度の廃止後、


旧市街化調整区域へ居住・商業施設等の立地が進展し、


田園地帯である郊外部での宅地化が進んできています。



つまり、農地から宅地への転用を申請するだけで認められ、


農地も含め、実質無制限にどこにでも、


建物が建てられるようになっています。



その結果、マンション建設が増え、


アパートなども、ハウスメーカーが地主に働きかけ、


今まで田畑だったところにアパートが建っています。



その結果、今まで、坪単価13万円で仕入れた市街化区域の土地に、


アパートを建てていましたが、


その近くに坪5万円という破格値で田んぼを仕入れて整地して、


中心部よりも安い価格で、新築アパートを建てるという現象が、


起こっているのです。



入居者は、家賃の安くて新しいアパートに移り、


既存物件に空室が徐々に目立ち始めています。



つまり、仕入れ原価の安い土地に建てたアパートは、


家賃を安くしても採算が合うために、


新築にもかかわらず、安い賃料で市場に出回るようになり、


既存物件の価格の下落を招いて空室も増えているのですね。



 
こうした低密度な市街地が広がる拡散型の都市構造が形成されることは、


車への依存による環境負荷の増加や中心市街地の空洞化を始め、


今後の人口減少、少子・超高齢化の進展も相まって、


地域全体としての魅力や活力が低下していくことになってきました。



高松駅周辺の既に成熟した市街地から、


かつては調整区域で農地だった郊外の安くて広い新しい物件に人が流れ、


高松市周辺などの既存の物件や地域の人口が減り、


市街の中心部から郊外に人が流れた結果、


中心部の人口が減る空洞化が起こっています。




高松市はもともと人口が多い地域ではなく、


他の地方都市と同様に、物件も供給過剰気味であったわけで、


さらに規制緩和で競合が増えてきたため、その結果、


中心部の地価は8年連続で下落が続いているのですね。




家賃が下落しているため、修繕費用が確保できず、


古い物件は古いままに放置され、


ますます空室が埋まらなくなるという現象が起きています。



それらの結果を勘案しますと、もともと、土地がたくさん余っていたので、


空室率は20%が普通の地域だったにもかかわらず、


規制緩和のため空室率をさらに押し上げているのです。




このように、都市計画法の線引きを外して、


自由な開発を許可したことにより、


物件価格と家賃の下落が起きているのが高松市の特徴です。



規制緩和はいいことだけではなく、高松市の物件の多くは、


農地の宅地転用不可という規制により、


人為的に供給量を限定していたために、


上手く維持されていたのですが、これが規制緩和で失われ、


今となっては、諸問題を解決すべく、高松市は、


平成20年12月に策定した高松市都市計画マスタープランに基づき、


鉄道駅周辺などの集約拠点への都市機能の集積と、


市街地の拡大抑制によるコンパクトな都市構造


エコシティの推進、これらのことを、


以前よりもまして取り組むことにしています。



なので不動産投資として考えた場合、


物件の価格は手ごろですが、


空室率の高さから、空室を埋めるのに大変苦労しているのが、


高松市の大家さんの特徴ですね。




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