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価格と価値の両方を求めている

賃貸住宅の価格と価値の両方を求めている。

 

 


少子高齢化のあおりを受けて、


競合物件の乱立で、空室率の上昇が続いています。

 

 

ちなみに福岡市では、2DKの家賃を徐々に下げていって、


1万5000円まで下げて、やっと決まったという話がある。

 

 

モノ不足の時代には経済の原理原則に従えばよかったのですが、


供給過剰の消費社会は心理作戦になってくるのでしょう。

 


リーマンショック以降、入居希望者の間で特に強まってきたのが、


価格と価値の両方を求める傾向です。

 


家賃の安さだけでなく、価値も重視するようになってきています。

 

 

それは、賃貸住宅の価格そのものに対する信頼度が、


薄れてきていることを意味しますね。

 


不況感が強まるほど、どこも家賃値下げや、


フリーレント、礼金なしなどを打ち出してきます。

 

 

家賃の引き下げがあらゆるところで行われているため、


入居希望者も値下がりに対する感覚がマヒし、


提示されている家賃は本当に安いのかどうかわかりかねているのだろう。

 


現在は借手市場であって、不況期であれば、

 

価値のない住宅は、いくら家賃を下げても、

 

借り手がつかなくなるのでしょうね。

 


極端な話、入居希望者は家賃がタダでも入りたくない部屋には、


本当にタダでも入居しないかもしれませんね。

 


不況が長引いてくると、どうしてもリフォーム代を、


捻出できないという大家も出てきますよ。

 

確かにリフォームや設備投資にかかる費用は大きな出費ですし、


リフォームが長引けば、その期間は家賃が入ってきません。

 


例えば、6万円の部屋で退室が出て、平均3か月空いてしまうとすると、

 

6万円×3か月=18万円の機会損失をしていることになります。

 


6か月なら36万円、12か月なら72万円もの機会損失です。

 


それであれば、この金額をリフォーム代に投入しようというのが、


今までの賃貸経営のやり方でした。

 

リフォーム後には空室期間が1か月に短縮されるなら、


投資としてはまずまずだったのですが、


あるいは、リフォームした部屋は、


以前より家賃を高くできる可能性があったのです。

 

また、その部屋が、一度大規模リフォームしておけば、

 

もし、空室になったとき、次回募集時には、


原状回復もしやすく、それに費やす費用も時間も短縮でき、

 

平均空室期間を短くできたのです。

 

 

現在は、お金をかけてリフォームをしても、


空室が埋まる保証はどこにもない時代です。

 

なので、機会損失を回避するために、リフォームして価値を維持し、


さらに、家賃を下げるという策もとりにくいのです。

 


基本的には家賃を下げることには、どうしても賛成できませんが、


どうしてもという場合にはこうした計算が成り立ちます。

 

家賃6万円の部屋で、平均空室期間が6か月ある場合、


機会損失は36万円になります。


原状回復と設備取り替えに30万円かけて、


2か月早く入居が決まった場合、18万円の機会損失で済む。

 


また、家賃を3000円下げて、空室期間を5か月短縮できて、


1か月で入居者が決まったとします。

 

この場合、次のようになります。

 

3000円(1か月の家賃値下げ額)×12


=3万6000円(1年間の家賃値下げ額)

 

3万6000円×5年(平均入居期間)=18万円、


30万円(機会損失を回避した額)−18万円=12万円

 

30万円(リフォーム代)−12万円=18万円


このように、家賃を3000円下げて、

 

平均6か月の空室期間を1か月に短縮できるのであれば、


18万円の機会損失で済むということになります。

 


空室のままにしておくよりも、


家賃を下げてでも入居させたほうが機会損失を防げるのです。

 

 

また5000円下げても早く入居者を決めたほうが、

 

損失が少なくなりますね。

 


しかし、家賃を下げることで入居者の質が下がるというリスクもありますね。

 


これは、家賃滞納保証会社の利用である程度防げます。

 


しかし、、家賃を下げるのは不動産屋さんまわりや掃除など、


大家の基本的な努力をすべて行った後で、


それでも空室が埋まらない場合の手段にするべきですね。

 

 

 

 

 

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