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採算性の判断は、投下資本回収期間と自己資金回収期間

採算性の判断基準は、投下資本回収期間と自己資金回収期間

 

 

 

不動産投資を始めようとする場合、自己資金を少なくして、


なるべくローンの割合を多くしたいと思う人が多い。

 

一方、最初の不動産投資は、すべて自己資金で始めるべきだと、


主張する人もいる。

 

 


投下資本回収期間の採算性は、


不動産投資に投資した、投下資金を何年で回収できるかです。

 

 

つまり、投資額を家賃収入で回収すれば、


何年で回収できるかを計算して、その回収期間の短いものを、


望ましいとする考え方です。

 


自己資金回収期間の採算性は、これとは違って、

 

不動産投資に費やした自己資金を、

 

何年で回収できるかを判断したものです。

 

 

収入から支出を差し引いた手取り額の最大値を求めることは、


キャッシュフローの多寡で判断する方法で


物件を購入するときや、アパートを建てたときに支出した


自己資金を何年で回収できるかです。

 


例えば、表面利回り14%で1000万円の中古物件を、


全額自己資金で購入した場合、自己資金を回収するのに7年かかります。


(100÷14=7,1)

 


同じ物件を、自己資金200万円、


800万円のローン(月の返済5万円)を組んだ場合は、


年間のキャッシュフローは、年間の家賃収入(140万円)から、


ローン返済が60万円(5×12)を、


引いた80万円ですから、それを200万円で割れば、

 

(80÷200=0.4×100=40)=40%という数字になる。

 

 

これなら2年半で自己資金は回収できることになる。


(100÷40=2.5)


つまり、いくら利回りの高い物件であっても、

 

全額自己資金で購入すると、自己資金回収期間は7年かかりますが、

 

2割の自己資金、8割を融資で購入した場合は、


2年半で回収できる計算になります。

 

 

しかし、投下資本全額で見るなら全額自己資金で購入した方が、


借入金利息がかからないために早く、

 

投下資本を回収できることになります。

 

 

採算性の判断基準は、この2つをバランスを取ることになります。

 


フルローンで長期低金利のローンを組めば自己資金回収期間は、


限りなくゼロに近づきますが、投下資本全体の回収額でみれば、


回収期間は限りなく長期になります。

 

 

つまり自己資金を少なくしてローンの割合が高くしますと、


自己資金回収機関が短くなりますが、逆に、


投下資本全体を回収するのに時間がかかることになりますね。

 


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