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アパートを個人と法人のどちらで購入する
アパートを個人と法人のどちらで購入する



アパートを個人と法人のどちらで購入するかは、規模が小さければ個人、


大規模なら法人が有利と言われますが、その通りです。




しかし、個人で買うのと法人で買う場合の境界線を、


どこに置くかということになります。

 

具体的には、いくら以上の物件を買うなら、


法人で買った方が有利かという線を、


どこに引くかということになります。



例えば、自己資金1割で、表面利回り9%、


税引前利益(不動産所得)400万円、


物件価格、1.1億円の物件を個人で買うとどうなるか。

 

例えば、年収800万円の人が個人で買うと、


この不動産を持つことによって増える税額は、


132万円になります。





増えた部分にかかる実効税率は34%となります。



給与所得控除は800万円×10%+120万円=200万円


給与所得は、800万円−200万円=600万円です。


所得税は、600万円×20%−33万円(税額表から)=87万円

 

所得税の計算は、


給与の収入金額(年収)−給与所得控除=給与所得


給与所得−各種所得控除=課税所得


課税所得×税率=所得税


ですね。



不動産所得(税引前利益)は400万円なので、
 

全ての所得を合計すると、
 

600万円+400万円=1000万円です。



扶養控除38万円や基礎控除38万円、


社会保険料49万円、生命保険料20万円等の各種所得控除を考慮して


1000万円−145=855万円
 

855万円×30%−123万円=132万円(税額表から)


この不動産を持つことによって支払う税額は、


132万円ということになり、


増えた部分にかかる実効税率は34%になります。


(132−87)÷132=34%
 

一方、法人税は、30%一定のフラットの税率になっています。

 


法人で400万円の利益の出る物件を持った場合の税額は、


120万円です。(400×0.3=120万円)


なので、法人が有利ということになる。

 

しかし法人の税務を税理士に委託すると、
 

その費用がおおむね年間30万円程度かかりますので、
 

税理士費用を考えると個人で購入した方が有利ということになります。



まあ、しかし、このあたりまでが法人で購入するか、


個人で購入するかの分かれ目になると思います。



つまり、年収800万円位の一般的なサラリーマンの人が、


1億円までの物件を購入する場合は個人、


1億円以上の物件を購入する場合は、


法人を設立して買うのが最適な節税対策になってきます。



ちなみに法人を設立して物件を購入することは、


名義を個人名ではなく、法人名とすることになりますが、


法人は融資を受ける場合は、


格付けが重視されます。



個人で不動産を所有する場合の税金は、



本業の給与と不動産の利益(所得)は合算されてる累進課税で、


税率が適用されるので、


不動産の利益が少なくても本業の給与が多いと、


不動産に対する税率も高くなってしまいます。



なので、個人で不動産を保有する場合は、


不動産にかかる実効税率のみならず、


本業給与との合算で考える必要があるということです。



例えば、本業給与収入が2300万円を超えるような特殊な場合は、


個人で不動産を持つと、不動産から得た利益の50%以上の


高い税金を納めなければならないことになります。



ただし、法人で購入の場合は、


設立費用28万円プラス、法人住民税年間7万円といった、


ランニングコストがかかり、


税理士費用30万円などを考えると、ある程度の規模が必要で、


規模が小さい場合は個人が有利となってきますね。



その他、法人化するメリットは、法人は永続企業であるために、


金融機関に対して信用がありますし、


所詮、金融機関は個人は素人、法人はプロとみる概念がありますので、


実績が出て、格付けの良い法人には、


評価が高く融資を出しやすいのです。





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