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儲かっているのに税金が払えないって
儲かっているのに税金が払えないって



不動産投資をしていて、毎月借入金返済をしているならば、



儲かっていても税金を払った残りの金額で返済しているので、


当然キャッシュは残りません。



もっとも、儲かっているからこそ借入金返済ができるわけですけど。


儲かっているのに、お金が残らないことを嘆くのもどうかですね。


逆に儲かってよかった、ローン返せてよかったと思わなきゃ。



もし、借入金返済がなかったとしたらどうなる。



ローン返済がないにかかわらず、決算で利益が出ているのに、


お金がないということもあります。


これは、儲けた分以上にお金をすでに使ってしまっているからです。



大家さんが使えるお金は賃貸事業で儲けた利益から、


税金を払った残りしかないのです。



途中で、儲かっていても、不動産を購入すれば、


それで儲けたお金はなくなっちゃいますね。



大規模改修をしても、資本的支出であげれば、


お金は払っているのに、全額経費計上できないのですね。



つまり、決算時は減価償却資産となって、


その何分の一かを経費計上していくことになる。



もし買った不動産や物件のリフォーム費用が、


利益よりも多ければ、儲けた分どころか、


それ以上のお金を、使ってしまったということになりますね。


不動産賃貸業の税務や会計のことを、


詳細に勉強する時間がなかなか持てないサラリーマン大家にとって、


経済が高度で複雑になればなるほど、


確定申告や決算の内容もますます把握しにくくなります。



年末や期末から、かなり日数が経ってから、


ようやく、できあがる決算書や、


確定申告書ですが、不動産所得の集計結果を見て、


自分の賃貸業の利益がいくら出たのかを、


把握していると思います。



ずいぶん前になるが、私も前年度の不動産事業の成績をみて、


帳簿上は利益が出ているのに、


納税する資金がないということがあった。



そんな時、率直に、儲かったお金はどこに消えたのだろうかと、


疑問に思ったのです。


確かに利益は上がっている。


しかし、納税資金がない。


そこで、税務相談の時に、職員にそれとなく聞いてみた。


利益が上がっているが、お金がない場合、税金はどうするのか、



職員は、払う必要がありますと言う。


どうやって払うのか?


利益が上がっているが、そのお金がないということって、


実際によくあるという。


では、その利益はどこに消えたのか、



すると、職員は利益は、物件やリフォーム、また設備など、


様々なものに形を変えているので、


簡単明瞭にどこにあると言えるものではないと答えられた。




しかし、そこでさらに踏み込んで、


利益から税金を払わなければならないと言うが、


それだけのお金はどこにあるのだろうか


なければどうやって払っていくのかと聞いてみた。




これに対して、利益は手持ちの資金として残っているのではなく、


納税資金は、銀行から借りて払うものですと言われた。



私はそれが非常に不思議に思えたので、


税金を納めるお金がなくて、


わざわざ銀行から借りてくるのでは、


儲かったと言えるのだろうかと聞いた。



しかし職員は、ハイ、それでも儲かったというのですよと答えた。


それでは水掛け論になるので、損益の数字の動きと、


実際のお金の動きとを、はっきりと結びつけて考えてみた。




貸借対照表の各勘定科目の動きを追いながら、


資金の源泉と使途を表した資金運用表をつくり、


利益と減価償却から出てきた資金が、


どこに流れたのかを追ってみた。



そこでやっと現金の収支のみから成り立つ、


商売であれば出てこないような様々な、勘定科目が、


貸借対照表にあらわされていることがわかったのです。




利益を出しても、すべてが、


そのまま、新しい投資や、


設備資金に使えるわけではない。



その中からまず税金を払わなければならない。



そこから、残ったお金で、


物件を購入したり、リノベーションすれば、


お金はそこに吸い取られてしまっているし、


借入金を返済すれば、


お金がほとんど残ってこないことが分かったのです。



儲かったお金がどういう形でどこに存在するのかということを、


よく把握して、経営する必要があると、


そのとき私は痛感したのです。





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