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最近の破綻パターンと5年前の破綻パターン

最近の破綻パターンと5年前の破綻パターン

 

 

 

 

地主が自己所有土地に、新築のアパートを建て、入居者を募る。

 


1階と2階に6室ずつ、合わせて、12室設け、


収益不動産としてアパート経営を始めた場合、

 

立地や環境が悪くないと、すぐに満室になるでしょう。

 


それで、最初の5年位は満室経営が続いて、

 

キャッシュフローも順調に入って、

 

トラブルもなく推移して行きます。

 


しかし、近くに同じようなアパートが建ち始めた結果、


6年目あたりから経営がおかしくなり、


1部屋空くと、次がなかなか決まらなくなってきます。

 

 

そして、入居率90%くらいで回る返済計画が崩れ始め、

 

下手をすると、アパート経営の収支が、

 

どんどん悪化していくことになります。

 

 


そして10年も経つと、入居者の設備や間取りに対するニーズも、

 

変化してきて、部屋に空室が目立ち始めるのです。

 


バスやトイレなどの水回りはどんどん劣化していき、


修理、メンテナンス費用が年々増えていくことが考えられます。

 

 


そして次第に、古くなってきた設備や、

 

時代に合わなくなってきた間取りを、

 

時代に合うように、大がかりなリフォームを実施したりします。

 

 

しかし、それでも部屋は思うように埋まらなくなってくることがあります。

 

 

競争が増えただけでなく、地域の人口も以前よりも減ったことが影響して、

 


結局毎年、毎年、維持管理費をつぎ込むばかりで、

 


収支は赤字、家賃を上げたら、今まで住んでいる人が、

 


出て行ってしまうおそれがあるので、

 


全く上げられない状態が続きます。

 

 

売ろうと思っても、建物の劣化が進んだこともあって、

 

建てた当時よりも大きく価格が下がっていて、

 


希望価格では、売るに売れないということになってしまう。

 

 

つまり家賃下落と、入居率の下落のダブルパンチで、

 

収支が悪化してキャッシュが尽きてしまう、これが、


5年前までの破綻パターンだったわけです。

 

 


しかし、最近は中古物件を購入した人の破綻が増えているのです。

 


これは、経営は順調だが、毎月の支払いが多すぎて、


現金が残らない状態になってくるのですね。

 


資金が回らなくなり、金融機関に返済期間の延長を相談した結果。

 

延長ができなかったりして、破産するパターンが増えているのです。

 

 

先日もテレビにも出たことのある著名な大家さんが、

 

物件を持ちこたえられなくなりすべてを売却して、

 

不動産投資から足を洗っています。

 

 

 

今まで、キャッシュのないときは、他からの収入を持ち出して

 

何とかやりくりしている状態。そこに、

 

固定資産税、国民健康保険、住民税などの税金が重くのしかかり、

 

管理費、固定資産税、リフォーム費用の出費が重なり、


お金が回らなくなり、その結果入居者が退去した後に、


リフォームに回す資金が尽きてくる。

 


つまり、計画以上の出費が多くなり、リフォームに資金を回せなくなる。

 

すると、当然、入居者を募集しても、埋まらなくなってきますね。

 

 

中古物件は、減価償却が多大なために会計上は赤字になって、

 

金融機関からお金を借りることができなくなったりします。

 

 

 

 

 

また、リフォーム費用が工面できなくなり、


金融機関への返済ができなくなるという悪循環が起こります。

 

 


返済猶予の相談も上手くいかなくなり、


そこに他のローンの返済が重なり、


資金ショートを起こしてしまう。ついに、

 

債権者から差し押さえられるというパターンになっているのです。

 

これが現在の破綻パターンで、このように、


不動産投資の破綻は5年前と変わってきているのですね。

 

 

 

 

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不動産投資は大きくなると破綻する

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最近の破綻パターンと5年前の破綻パターン

実は、大家さんはいつでも倒産体質(不動産投資そのものにそもそも欠陥がある)

 


 


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