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古家を買って建物を建て替える場合の不動産取得税

古家を買って建物を建て替える場合の不動産取得税について

 

 

 

 


古家付き土地を買って、解体後、家を建てる場合の不動産取得税と、


土地を先に購入して、新築を建てる場合の不動産取得税について

 

 

 

古家付き中古物件を買ったけれど、


家は古すぎで住めないのですぐ解体し、


新築を建てるつもりという場合。

 

 

 

 


なお、昭和57年以降に建てられた建物をマイホームとして、


自己居住用に買ったときは、


ほとんど取得税は支払う必要はありません。

 

 

 

残念ながらアパートなどの収益物件は、


昭和57年以降に建てられた物件であっても、


不動産取得税は必要になってきます。

 

 

 

 

 

ちなみに、新築の場合ですが、

 


床面積が40平米以上の賃貸住宅と、


床面積が50平米以上のマイホームについては、


1戸当たり1,200万円が軽減されるので、


1,200万円以下の家を買った場合は、


不動産取得税はかかりません。

 

 

床面積の判定は、共用部分の按分面積も含みます。

 

 

 

例えば、1室の専有面積が35屬6戸のアパートの場合、


廊下やエントランスなどの共用部分が、


30岼幣紂複閏偲たり5屐砲△譴弌


前記の軽減対象になります。

 

 

軽減の有無で大きく違ってきますので、


アパート建築の見積もりの際に意識しておきましょう。

 

 

 

さて、古家を取得してから6ヶ月以内に解体されたものは、


築年数にかかわらず、不動産取得税はかからないとなっています。

 

 

 

どうせ住めないのならそのままにしておきたいものですが、


6ヶ月以内に解体しなければ、取得税がかかってくるのです。

 

 

 

 


古家の評価額は、ほとんどありませんが、


解体しなければ、不動産取得税はかかってきます。

 

 

 

 


住んでもいない家の取得税を払うなんて、


納得いかないかも知れません。

 

 

 

したがって、解体するという条件付きのために、


どうしても解体するしかありません。

 

 

 


繰り返しになりますが、古家を購入して6か月以内なら、

 


解体証明書を提出することによって、

 


取得税はかからなくなるのです。

 

 

 


その代り、古家を壊せば、

 


今度は滅失登記が必要になってきます。

 

 

 

 


ところが、解体して更地の状態にすれば、


不動産取得税は免除されますが、

 


代わって固定資産税の優遇措置がなくなり、


土地の固定資産税が6倍になってくるわけですね。

 

 

 

固定資産税の軽減特例

 

 

 

なので、取り壊しと同時に建てることが一般的となるのです。

 

 

 

 


つまり、不動産取得税の納付期限までに、


古家を解体して、滅失登記をすれば、


その滅失登記の証明を提出することで、


不動産取得税はかからなくなりますね。

 

 

ちなみに、土地を買ってから3年以内に、


住宅が新築されたときには、


不動産取得税が減額される特例があります。

 

 

その場合、建物を新築したという証明書や、


領収書の提示が必要です。

 

 

いくつか要件がありますが、


一般的には20坪〜70坪くらいの家を、


新築するのであれば、


この減額の特例を使えます。

 

 

建売住宅を買った時には、土地と建物が、


セットなので、こんなことは起きないのですが、


注文住宅では、建物が建つまで、


半年以上はかかってしまいます。

 

 

 

そんな場合、不動産取得税の徴収猶予という制度があります。

 

 

 

もともと住宅用に買った土地ですから、


建物が完成するまでは、


本来減額されるであろう不動産取得税の徴収を


猶予してくれるわけです。

 

 

例えば、住宅用土地の不動産取得税が、


減額の特例がなければ20万円、


減額の特例があれば0円になるとします。

 

 

 

今年8月に土地を購入したとした場合、


その時点では、更地のまま建物が建っていませんので、


原則どおり20万円を納めないといけません。

 

 

 

しかし、来年3月に建物が建ったときに


減額の申請をすることによって、


その20万円は戻ってきます。

 

 

どうせ後で返すなら、そもそも不動産取得税を、


徴収しなければいいのにと思ってしまいます。

 

 

 

お金が返ってくるとはいえ、なんかムダな感じがします。

 

 

そんなことで、徴収猶予の申請を行うことで、


家が完成するまでの間、


減額の特例を使って計算したとした減額分の徴収を、


猶予する制度が設けられています。

 

 

 

都道府県によって制度の名前や手続きが、


異なる可能性があるため最寄りの役所に確認しましょう。

 

 

不動産取得税の徴収猶予の申請をすれば、


仮に減額したとして計算したら、


不動産取得税が0円になる場合、


建物が建つまで徴収を待ってくれるわけですね。

 

 

 

徴収猶予によって、土地には減額の特例が、


建物には、控除の特例がありますので、


不動産取得税は、ほとんどかかってきません。

 

 

 


住宅用土地の不動産取得税の徴収猶予の申請について

 


住宅が新築されることを証する書類(建築確認済証、工事請負契約書、


建築予定建物の各階平面図など)が必要になってきます。

 

 

 

 


まとめると、土地を取得した人が、


その土地を取得した日から3年以内に、


その土地の上に住宅を建築する計画がある場合は、


その土地にかかる不動産取得税の納期限までに、


徴収猶予を届け出ることによって、


その取得税の徴収が猶予されます。

 

 

申告に必要な書類は次のとおりです。


1、不動産取得税徴収猶予申告書


2、建築基準法に基づく建築確認済証、又は請負契約書、


平面図等の、住宅の完成時期や面積のわかる書類

 

 

 


ちなみに、建物を建てる時には、地元の自治体に、


建築確認申請書というものを出して、


建築確認済証をもらっておけば、


それが証明になりますね。


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