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新築アパートを増やし続けていいものか

新築アパートを増やし続けていいものか




新築アパートを作る側の論理にも妥当性はあるのでしょう。



入居希望者に最新の設備を持ったアパートを建てて、


充実した賃貸生活を送ってもらいたいという論理があります。



新築アパートを建てる際にメーカーの宣伝文句にうたってある、


大家さんにとって、バラ色の賃貸生活というものがある。



もっとも、それは人口や世帯数が減少しないことや、


他に競合する賃貸アパートが近隣に増えないことが、


前提だということが欠けていると思う。



事実、メーカー側は、将来的な事業収支表を作成している。


しかし、その大家さんがアパートを建てた後も、


デベロッパー側は、永遠にアパートを作り続けるのである。



建てたときは需要があるかもしれない、


しかし、近隣に同じようなアパートができればどうなるだろう。



需給関係が崩れるかもしれない。


これは、拡大計画を繰り返さなければ、


企業として存続できないという資本主義社会の宿命があります。


アパート業界だけに限ったことではなく、


世の中の営利企業は皆この法則に従っていると言える。



なので、新築アパート計画を新たな地主のもとに提案して、


建てて、また、別の地主にも同じように提案して、


アパート計画をしていくことを繰り返す。



すると、以前建てたアパートの大家さんは、


次第に競争力を失う可能性がある。




入居者が退去した場合、近隣の入居希望者は、


後から建てられた新しい方に入居するために、


空室を埋めるのに苦労しますよね。



つまり古くなると、空室が増え、大家さんの家賃収入は減少し、


アパート経営としての採算性は悪化します。



メーカーとしては、


前の大家さんが困ることがわかっていながら、


いつまでも、新しい顧客を増やさなければならない。





大家とすれば、アパートを建てた先から、


今度は同じメーカーが、近隣の地主にも、


アパート建設を持ちかける。



いわば、昨日までの味方が、今日から突然、


商売がたきになったようなものです。


そんな、拡大戦略の宿命に巻き込まれたら、


結果はどうなるか一目瞭然です。



そうならないための対策は、


誰にも、まねのできない賃貸住宅にする以外にない。



世間では、賃貸事業などの経営について語るとき、


立地の良い場所に建てられた新しいアパートや、


最新の設備を備えた新しいマンションを建てる投資家に、


憧れるのだという。



又、建物が古くなって、入居率が落ちて来る前に物件を売却して、


新しい物件に乗り換える事を進める投資家が多い。



つまり、新築マンションを建てたとか、


最先端の設備を導入しているとか、


そういう大家さんや、事業家が優れた経営者だと評される。


新築や、最新設備を持つことはもちろん大事なことであるが、


たとえ、新築で最新設備物件ということで一時的に成功しても、


数年も経たないうちに、競合メーカーが近くに、


新しく最新設備を備えたアパートが増える。



ハウスメーカーも、地主に新築アパートを建てる事を勧めてくる。


だから、大家さんが、新築や築浅ばかりに頼っているなら、


近くに別の大家さんが、新しいアパートを次々に建ててきたときに、


一変に競争力が弱まります。


こちらも、負けじと新しいアパートを次から次へと、


建てることができるならともかく、現実的にそんなことは不可能なことです。



その近くに別の地主がアパートを建てて競合が現れたとき、


優位性は一挙に崩れることになる。



新しい物件の優位性というのは、


建ててから5年位のものであって、


未来永劫続くものではありません。



だから賃貸業を安定させようと思うなら、


たとえ築年数は古くても、


魅力あるものにすることが大切である。



古い物件であっても、


あの大家さんの物件は一味違うというような経営をすることが、


必要になる。



立地や設備の良い賃貸住宅が立派な賃貸住宅とは限りません。


築古物件でも、あの物件は素晴らしいと言われるような賃貸経営を、


目指すべきですね。



そのために最も大事なのは、大家さんの気持ちです。



一度入居した店子が、この物件の大家さんの真心のこもったもてなしと、


やさしい思いやりに満ちた経営姿勢に感動されて、


退去したくないと言っていただける経営を目指すべきだと思います。



賃貸業をやるからには、一度入居した賃借人に、


心から喜んでいただける運営を目指すべきです。



どこにでもある物件であっても素晴らしいと言ってもらえる。


そういう賃貸住宅にしていくことが大事だと私は思います。





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