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不動産投資は資産性や収益性よりもキャッシュフローが大事
不動産投資は資産性や収益性よりもキャッシュフローが大事



現代の不動産投資は物件の資産性と、


収益性の両方を求める風潮が一般化し、


それによって、不動産投資そのものは、


非常に高度で複雑なものになってきています。




しばらく前は資産性と、収益性が優秀であると言うことは、


不動産投資を測る物差しとして、非常に重視されていたのです。



しかし、最近資産家の間でも、資産性があって、


収益力のある物件を所有しているにもかかわらず、


お金が回らなく、資金破綻しているという実情から、


このキャッシュフローを重視する考え方は、


不動産投資でも非常に重視されるようになってきています。



なので、資産性や収益力に比重を置くのではなく、


将来どれだけキャッシュを生み出す力があるのかによって、


その不動産賃貸業や、あるいは投資家を評価すべきである、


という考えに基づいたアプローチが、


不動産投資ファンドや専門家の間にも、


すでに一般的なものになってきています。



特に投資家の間では、資産性と収益性と並んで、将来、


キャッシュフローを生み出す力がどれくらいあるかが重視され、


不動産投資を構成するものとして明確に位置づけられ、


銀行評価においても重要な要素になってきています。






実際のキャッシュフローを重視するという考えの傾向は、


不動産賃貸業の経営者にとっては歓迎すべきものであり、


いくら資産性があって、収益力があるからといっても、


資金が回らなければ、経営は苦しくなるばかりです。



しかし、本来的には事業活動から得られる利益と、


実際のキャッシュの動きとは別のものであることが、


不動産投資そのものが非常にわかりにくいものとなっているのである。


素晴らしい資産を所有し、


決算上は利益がたくさん出ているという理想的な経営に見えるのに、


実際の資金繰りは苦しく、いつも資金が不足しているような、


投資家はよく見受けられるのですね。



これは、手元現金というキャッシュベース経営でなく、


利益ベースと資産ベースの二面性で経営している結果であろう。



資産性があるということは、税金が、


かかるということを意味します。



収益性があるということは、


やはり税金かかるということを意味します。



これら二つを重視すると、資金が詰まるという危険性が、


常に付きまとうのですね。



資産性と収益性で優れていることと、


キャッシュが潤沢であることとは、


必ずしも一致しなくなってきているのである。



これは、再建築不可物件や借地権物件などのように、


資産性のない物件を持っているような、


一見、弱小に見える、零細大家さんの方が、


手元のキャッシュフローが潤沢だということが、


物語っていますね。




資産性や収益性ではなく、


キャッシュに基づいた経営が必要ですね。




つまり、資産性と収益性はキャッシュとは別物である。



ここが、不動産投資の落とし穴であり、面白いところです。



不動産投資の世界では、資産性があって利益が上がれば、


キャッシュもあるはずだと考えるのは、


不動産投資の素人の考えだとなるのかもしれない。




本来的に事業活動から得られる利益から、


税金を控除して残ったキャッシュがいくらあるかが、


その不動産投資家の本当の実力だと思います。





だから、不動産投資が、キャッシュとは完全に切り離された、


単に、資産性や収益性を評価するものでしかないのなら、


資金繰りにいき詰まるのは当然ということになりかねません。



投資活動でお金が流れているのかというのは、常に、


胸に呼び起さなければならない大切な問いかけなのですね。



資産性と収益性とお金の流れは別物だということを、


改めて考えなければならないと言うことですね。




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