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区分マンションや、一戸建ての空室率と一棟物の空室率

区分マンションや、一戸建ての空室率と一棟物の空室率



一棟買いの場合は、複数の戸数を所有しているということで、


空室がでたとしても全く家賃収入がなくなるということはありません。



しかし、区分所有の場合は空室が出ると家賃収入が無くなってしまいます。



そして、家賃収入がないのに管理費や積立金の負担は存在するため、


ローン返済も合わせると大きなマイナスとなるのです。



このため、空室リスクは区分マンションのほうが高い。


この意見には納得する人が多い。



つまり、


区分マンションや、一戸建ては、


満室になれば入居率100%で、


空室になれば入居率0%というもので、


一旦空室になれば、ローン返済や諸費用は持ち出しになり、


リスクが高くなっています。



これに対して、一棟ものの投資で、


たとえば10室アパートの場合だと、


一室空いても空室率は10%、空室になっても、


他の部屋からの家賃収入で穴埋めできるので、


サラリーマンの給料を当てにする必要はない。



と言うことですね。




しかしこの空室率というのは、区分マンションや一戸建てと、


一棟ものは、性質が違うのです。



私は、一棟物のほうが空室率が高く、


区分や一戸建を持っている大家さんの方が、


空室率は低いと信じています。





実際、私の知り合いの大家さんでも、


一棟物を所有している大家さんの方が空室率が高く、


区分や一戸建てを所有している大家さんの方が、


空室率は低くなっているのです。





競争力の高い区分や一戸建ては、


一棟ものに比べて圧倒的に入居率が高くなっているのです。




これは、空室対策そのものでも、リフォームの難易度でも、


空室を埋めることに関しては、区分や一戸建ては、


一棟物件に比べて実は楽なのです。



これはなぜこういうことが言えるのかと言えば、





一棟全体をリノベーションすることは、


予算的にも限りがあり、たやすく出来るものではありません。




区分や一戸建てなら、一つの物件だけを集中して、


リノベーションしていきますので、


その物件だけ、付加価値を付けていくことができるのです。


予算的にも区分や一戸建ての方が楽なのですね。


一棟物件は全体的に付加価値を付けていかなければなりません。




この費用に耐えられるだけの資産背景が要求されるのです。



また、一棟物は戸数が多いので少しぐらい空室があってもいいだろうと、


思ってしまうのだと思います。



これだけ住宅ストックが積み上がってきている日本で、


単に購入してリフォームして賃貸にするのでは何の芸もありません。




空室対策として手厚いリフォームや、リノベーションが、



必要になるのですね。




他の方の真似をして勝てた時代、付加価値を付けずに、


右から左に物件を流していても儲かった時代は終わっています。



これからの人口減少下の日本においては、競争力のない物件は、


いやでも、淘汰されていきます。



つまり、リノベーションして、


内装、設備などに創意工夫をすることで、


築年数の古い中古物件であっても、競争力をつけて、


入居率を上げさせることが可能になってくるのです。



一定の賃貸市場という枠組みの中での賃料設定というものは、


築年数、立地、広さなどで決まってきますが、


リノベーション物件においては、


その枠に納まりきらない価値を提供していくわけですから、


従来の相場家賃に従う必要はないと思います。




まとめますと、



区分や一戸建ては、一棟ものに比べて、


圧倒的に入居率が高くなっているのです。


これは、


区分マンションや、一戸建ての場合、一つの物件だけなので、


その物件だけ力を入れたらいいので、集中力を発揮して、


空室対策が取りやすいからだと思います。




アパートとマンション(構造によって入居付けに差があるのでしょうか)のどちらが入居者が決まりやすいか


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