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不動産投資は大きく稼げる投資ではない
不動産投資は大きく稼げる投資ではない



不動産投資は副業でも始めることができ、


忙しい人でも収益を上げられることから、


大きな夢を見ている人も多いと思います。



しかし不動産投資を始めたからと言って、


すぐに儲けられるものではありません。



不動産投資とは投資と言うよりも、どちらかと言えば、


不動産賃貸業という事業の色彩が濃いですし、


他の事業と同じように、利益を上げて、


税金を支払った後の利益を追うものでしかありません。



物件を購入すれば諸経費もかかり、


リフォームも必要ですし、家賃収入から経費を払って、


残ったものから、さらにローン返済などもありますので、


キャッシュフローは大きく望めるわけではありません。



キャッシュという成果をもたらしてくれ、


その成果を満喫できるのは、


ローン支払いが終わってからだとなります。



しかし、早くローンを終わらせようとして、


返済の期間を短くすれば、空室に対する適応力が低下して、


キャッシュ欠乏というリスクが伴いますし、


逆に長くすれば、キャッシュフローは残っても、


長期間ローンの返済が続き、


借入金利子の負担が増えるばかりで、


利益が増えてきません。




収益物件は最初は利益が出やすく、


しだいに儲けが薄くなってきます。



これは、建物の老朽化に伴って、


家賃の下落や修繕の必要が出てくるためです。



また中古物件を買えば、


途中で減価償却期間が切れて、


減価償却が計上できなくなるので、


税金の負担が増えるというリスクも含んでいます。



言えることは、


不動産投資は大きく稼げる投資ではないと言うことです。



というのは、不動産投資も他のビジネスと同じように、


税引後利益を求め続けるものでしかならず、


長い年月をかけてたゆまぬ努力を、


すすんでやり続けなければならという意味ですね。



短期間で一気に儲けることはあり得ません。



これは、困難や焦りにも負けず、目標に向かって、


不屈のたゆまぬ努力を続ける必要があるということです。



そういう努力を続けて、少しずつ少しずつ進んでゆけば、


やがては偉大な業績に至ると思います。



もっとも、小さな仕事を軽視するような人は、


大きな成功を成し遂げることはできませんが


不動産投資とはこの小さな儲けの結果の積み重ねでしかなりません。



まとめると、


賃貸業も他の事業に劣らず、


税引後のキャッシュで、


ローンも返していかなければなりません。


税引後の利益を積み上げて、


内部留保を増やしていくもの以外の何物でもないからです。



この、一歩ずつの気持ちで、他の事業と同じように、


たゆまぬ努力を続ける必要であるということですね。



不動産投資の収支計算


不動産投資で、大きな夢を見ている人も多いと思います。


きれいごとを言うつもりはありません。



実際の収支計算をしてみます。



例えば、都心で物件価格1000万円のマンションを買って、


不動産投資をする場合の収支計算ですが、


次のようになります。


マンションですので、家賃収入 70000/月位は、


見込めるでしょう。


年間なら84万円です。


ここから各種経費がかかってきます。



賃貸経営の必要経費ですが、


ざっくりと次のような費用が発生しますね。



管理費、修繕積立金は 15000/月  年間18万円


管理会社管理費 4000/月 年間4万8000円


固定資産税   年間3万2000円


損害保険料   年間1万円



84万−18万−4万8000円−3万2000円−1万円


=57万円



ここから、減価償却費とローンの支払利息を控除すれば、


さらに利益は少なくなり、当然、


赤字になれば所得税、住民税は発生しませんが、


この57万円からローンを支払えばいくら残ってくるでしょうか。



あと経費として、不動産取得税がありますし、


当然リフォームすれば修繕費が出ていきます。



不動産投資の特徴は、減価償却費と支払利息が、


大半を占める事業だということですね。



ちなみにローンを使わずに全額自己資金で購入すれば、


年間57万円の利益から固定資産税や減価償却費などの経費を、


引くだけですが、それでも、おそらく利益は微々たるもので、


もし利益があれば、所得税と住民税で持っていかれますので、


たとえ全額自己資金で購入してもほとんど残ってきませんよね。


このように不動産投資は大きく儲かる投資ではないことが、


理解されるでしょうね。





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