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買うなら木造の中古ってホント

買うなら木造の中古ってホント 

 

 

不動産投資家の中には、節税のために、

 

中古の木造を買うとよいと言われることが多い。

 

これってどういう意味なんでしょうか。

 


ポイントは減価償却費です。

 

 

つまり、残存耐用年数の少ない木造の中古を買えば、


短期間で経費で落とせると言うことです。

 

 


建物、設備などの固定資産は、

 

購入してその代金を支払いますが、


その年に全額が経費になりません。

 

 

なぜならそれらの固定資産は、

 

長い期間にわたって利用しますので、


当然長い期間に、家賃収入を獲得するのに役立ちます。

 


なので、それを買った期間だけの費用とすると、


家賃収入と費用のバランスが崩れてしまうからです。

 


そこで、このような長期利用可能な固定資産は、

 

想定される利用可能年数(耐用年数)で、

 

分割して経費に計上することになるのです。

 

 


利益というのは、家賃収入から経費を差し引いて計算されます。

 

 

利益が小さければ、当然支払うべき税金も少なくてすみます。

 

なので、分割して経費に計上する期間(耐用年数)が短ければ、


当然、短い期間で多く経費計上できるわけです。

 

そこで節税のために、中古物件を購入して、


短期間で減価償却して経費で落としてしまおうというものです。

 


つまり、中古物件はそれだけ古くなっているため、


購入してからの耐用年数は短くて済みます。

 

具体的に言うと、木造物件は新築の時には、耐用年数22年であったものが、


例えば、築25年経過した木造を買うと、4年で償却することとなります。

 

注)

中古資産の耐用年数の全部を経過しているとき、

耐用年数=法定耐用年数×20%


減価償却は1円を残してすべて償却できるようになっています。

 

 

実際は、3年間で95%まで償却して、


そして、あとの5%は、それから5年かけて毎年均等に償却して、


最終的に1円を残します。(備忘記録)。

 

 

ですから、建物の購入金額を短期間で経費で落とせるのです。

 


しかし、この物件を購入するのに自己資金を出しているなら、

 

話は変わってきます。

 

 

たとえば、


物件を購入するのに、現金を800万円支出したとすると、


減価償却しても建物分しか費用で落とせませんので、


仮に土地代を無視して800万円をすべて建物代としても、


800万円の出費で節税額は320万円にしかならないわけです。

 

これは、税金(個人なら所得税、法人なら法人税)として、

 

例えば法人で物件を買った場合、法人税、住民税は40%です。

 

なので節税になるのは約320万円(800万円×40%)です。

 

 

つまり、25年経過した中古の物件の価格が800万円であれば、


1年あたり約200万円を経費に計上することが出来ますが、

 

減らせるのはそのうちの40%です。

 


でも、中古物件を購入すらために支払ったキャッシュは800万円です。

 

 

800万円現金出費して、320万円の税金を減らせるだけです。

 

 

差額の480万円手元の現金は確実に減っているのです。

 


どう考えても、物件を買うと手元のお金は少なくなるのです。

 


手元にお金を多く残そうと節税を考えて物件を買ったのに、

 

逆に、手元のお金が減ったのでは、資金繰りが苦しくなるのです。

 


中古物件を買っても、節税のためなら、


よけいに出費が伴うものです。

 


本来、高収益の黒字経営を続けているなら節税は必要ないといえます。

 

なぜなら、経費を下げることで、高収益を維持する経営をしていますので。


不動産投資というのは、本来利益を上げるためにやるものであって、


節税のために行えば、結果を伴っていませんので、


苦しい経営になりますね。

 

 

つまり、節税のため、経費を作っても、


その分の現金支出が増える(キャッシュが減る)と、


節税をしたことによって、


逆に、資金繰りが悪化することになるのです。

 

 

なので、節税のために不動産投資をすれば、

 

反対に経営が苦しくなると言うことですね。

 

 

 

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