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不動産投資は減価償却費と支払利息が大半を占める事業
不動産投資は減価償却費と支払利息が大半を占める事業



不動産投資で月の家賃収入が300万円なんて数字をよく聞きます。



しかしこれは収入だけであって、支出は述べられていません。


毎月の家賃収入が300万円でも、毎月の経費が250万円使っていれば、


残りは50万円です。


毎月250万円も何にかかるのしょうか。


これは、散財するわけではありません。


実は、賃貸物件を維持するために使っているのです。


例えば中古物件を購入したとき


この物件の残存耐用年数10年としたら、


物件の寿命が10年あるので、


購入年度に一括して経費計上ができません。




稼働し続ける10年間に分けて費用を、


按分しなければならないのです。



残存耐用年数が10年なら、


1年に10分の1ずつ償却していく計算です。



更に物件を購入するのにローンを組んでいると、


利息を支払わなければなりませんね。



この利息も毎月負担していかなければなりません。



不動産投資は、他の投資と違って、


どうしても減価償却費と支払利息が莫大になりやすいのですね。



これは、利益を出して税金を支払うよりも、


多大な減価償却を計上する方が節税になり、


また、借金して金利を払った方がメリットが大きいのである。



例えば、減価償却費と支払利などを合わせて250万円なら、


家賃収入300万円あっても、利益は50万円にしかなりません。


その他にも経費は掛かってきますので、下手をすれば赤字です。



例えば、アメリカの場合を見てみますが、


コカコーラの減価償却の比率は、一貫して利益の6%、、


チューインガムメーカーのリグリーはわずか7%。


プロクター&ギャンブルは8%です。


支払利息に関しても、コカコーラは利益の4%、


チューインガムメーカーのリグリーは7%。


プロクター&ギャンブルは8%です。



不動産投資とこれらの企業を単純に比べるわけにはいきませんが、


どの業界においても、営業利益に占める減価償却費や、


支払利息の比率は少ないのですね。



対照的に、厳しい競争下で、


資本集約型ビジネスを行うゼネラルモータースは、


減価償却費の比率が57%となっている。


また、


資本集約型で競争が激しいタイヤ業界に属するグッドイヤーは、


営業利益の49%が支払利息になっている。



家賃収入も空室が増えると減りますから、


常に費用とにらめっこが必要です。



自己資金で物件を購入できる恵まれた人ならともかく、


ほとんどは、購入資金は借入金に頼っていると思います。



このように不動産投資は、


減価償却費と支払利息が大半を占める事業なので、


減価償却費と支払利息の増大には十分注意する必要がありますね。




不動産投資は大きく稼げる投資ではない


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