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投資用と居住用とは区別しなければならない

投資用と居住用とは区別しなければならない  




投資用と自宅用では、物件の買い方から、


リフォームの仕方も違ってきます。




不動産を自宅用に買う物件は、


はじめから不動産投資を見込んで購入するわけではないため、


単に住宅ローンが年収の何%まで借りられるかという基準で、


購入してしまっているのですね。




したがって、戦略なども考えることないため、


投資として考えれば、割に合わないことが多いですね。





例えば居住用に買ったマンションや、


マイホームとして買った一戸建てなんて、


理由があって賃貸に出すことになっても、


表面利回りが3%位しかなかったり、家賃から諸経費を引いた、


純家賃収入が1万円ほどしかならないといったことがありますね。




このようにマイホームとして買った物件は、投資に見合う物件ではなく、


なかには、投資用には絶対買わない新築マンションを買ったりします。




例えば、その昔、ゆとり返済の35年のローンを組んで、


マイホームを買った人が多くいたが、


これなどは、最初のうちに払うのは、ほとんど利息分ですので、


たとえ、10年間ローンを返済したとしても、


元金は、ほとんど減っていないのです。




また物件をリフォームをするにしても、


賃貸のリフォームと一般住宅のリフォームとは違ってきますね。




賃貸のリフォームは、使う材料も仕上がりも、


それほど厳格ではありませんし、


クロスは、基本的に退去のたびに数年の間隔で貼り換えることを前提に、


品質にはこだわりませんし、床のフローリングにしても、


B級品で構わないのです。







キッチンなども、退去のたびに取り換えるため、


賃貸用では、システムキッチンなどは設置しないで、


取り換えできるキッチンの方が良いのです。




職人さんにしても、賃貸専門の職人と一般住宅専門の職人とでは、


仕上がり具合も、材料も全然違ってきますので、


見積金額も大きく違ってきます。




つまり、一般住宅のリフォームは、


施主がその自宅に住むわけですから、



いい材料を使って丁寧に仕上げます。




その代り、工事金額も割高になってきます。




賃貸物件は採算を重視しますので、リフォーム費用も抑えて行います。





大工さんの仕事ぶりも、居住用は賃貸とは比べものにならないぐらい、


丁寧で質が高く、手を抜かずにしっかり仕上げている。


クロスの貼り方にしても、下地の調整が端正で、


微細な凹凸もわからない程度の仕上がりですし、


時間もかけて仕上げています。




それが値段に反映されてくるということですかね。



何より、賃貸用は収支が合わなければなりませんので、


必要最低限のつくりになってしまいます。



まぁ、賃貸用は費用をかけるべきところは徹底的にかけて、


手を抜いても良いところはいたってシンプルに手を抜くという


メリハリをつけることが必要になってくるということですね。





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