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初めはRC一棟物件は避ける
初めはRC一棟物件は避ける



初めはRC一棟物件は避けて区分や一戸建てから始めるべきですね。


不動産投資では最初に選ぶ物件が大事になってきます。



一棟目で失敗すると、次に進めなくなります。



RC造は丈夫で長持ちしそうで、立派に見え、


所有欲を満たせそうですが、維持するのにそれなりの費用もかかり


運用から維持費用、管理費、税金までトータルで考えると、


実際に入ってくるお金は多いですが、出ていくお金も多く、


残ってくるお金はあまり期待できません。



RCはまた、取り壊し費用も高くつく。



RCは立派で長持ちするということは、


固定資産税が高いということを意味します。


これは、RCの場合は、木造に比べて、


建物の建築価格が高いので固定資産税もそれに比例して高くなってきます。



不動産投資は不動産賃貸業という事業ですから、


利益を上げて、儲けを出す必要があります。


たとえば5階建てのRCと2階建ての木造建物が、


同じ利回りだったとしても、


高さが違うということで、外壁塗装や修繕の際に、


足場代などの設置費用が当然高くなってくる。



RC5階建てであれば、受水槽や給水ポンプ、高架水槽や、


増圧給水ポンプといった設備が必要で、


それが壊れたら高い修繕費がかかりますが、


2階建てなら直圧で水が上がっていくので、


それらの費用が一切不要ですね。



RCでエレベータがあるということは、客付けに有利ですが、


エレベーターのメンテナンス費用はかかってきます。


フルメンテナンス契約で、一基につき、


ざっと毎月5万円程度、負担する必要があるのですね。



このように、木造アパートとRC一棟マンションでは、


設備投資の額に大きな開きがあります。




家賃収入の額だけ見れば、RC物件を買ったほうが、


有利になるのは当然ですが、しかし、


RC物件を持つためのリスクもあるのです。




RCは耐用年数も長く長期でローンを組むことになりますので、


毎月多額のローンを長期に支払い続けてやっと自分のものになります。



初めからRC物件を避けるのは、


大きな物件は長年持ち続けるにはプレッシャーがあるからです。



もし、空室と修繕費と両方が増えることになって、


ローンが払えなくなっても、他の物件からのキャッシュフローで、


カバーできる状態であれば、


リスクも精神的な負担も抑えられはずです。



ローンの額が多いと、借金の存在が不安で、


安心して夜も眠れないような状態になりかねないのです。



なので、初めからRC物件を避けて、


小さい物件から徐々にステップアップして、


ある程度うまく回るようになれば、


RC物件にシフトしていくべきだと思います。



そのほうが回り道をするようですが、急がば回れで、


次のステップにスムーズに移行できますね。



RCに進むためには、もし失敗しても、挽回できる道を、


持っておくことが大事だと思います。




否定派が多いのに、初めから一棟もの投資をする人が多いのはなぜか

初めはRC一棟物件は避ける


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