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不動産ポートフォリオ構築と税引後キャッシュフローについて
不動産ポートフォリオ構築と税引後キャッシュフローについて詳しく






不動産投資というからにはやはり複数の収益不動産、


少なくとも5物件程度を組み込んで、


ポートフォリオを構成した方が効率の点でも


リスク分散の点でも優れていると思います。



不動産投資は現物投資ですのでそれぞれの個別性が強く、


初めは、必ず買いから入らなければならず、


一つの物件の価格も高額なためローンが必要になります。




また、買うタイミングが大事で、どんな物件を買うかの選択に、


慎重さが求められ、金利や経済状況にも左右されます。




ポートフォリオ構築は分散型がお勧めです。



ポイントは所有物件の立地の分散と構造の分散です。




地震対策としては、これは立地を分散させることで、


リスクを減らせます。



その他、築年数などの分散も図ることでも防止策になります。




築浅物件ばかりではなく


かなり古い物件を組み合わせてみたり、


都心の区分所有を購入すれば、


次は郊外の一棟ものという具合に、


最初は中古の一棟もの、


または区分所有でも広めの中古マンション


あるいは中古の一戸建てを買い、


キャッシュフローがある程度貯まってきたら、


今度は同じ中古でも立地を変えてみたり、


又、土地勘があるところがいいということで、


立地が同じ所にかたよって所有しているなら


建物の構造を違ったものにしてみる。



というふうにポートフォリオを分散させることが、


リスク分散になり、税引後のキャッシュフローの増大にも、


つながると思います。




それ以外でもマンションならワンルームから、


ファミリータイプ3LDKなどと工夫してみたり、


構造では鉄筋コンクリートもあれば、


木造もあるといった具合に組み合わせてみて、


また、ローンの条件は、固定金利、固定期間選択型、


変動金利型と様々に分散させることで、


リスク対策になります。




リスク対策といいますと、


ノンリコースローンといいまして、


遡及型のローンで、


これは支払い不可能になった場合 

 

他の財産に影響を及ぼさないローンということで 


最悪その物件だけの所有権を放棄すればローンなどの負債は、 


他の物件に遡及しない方式で、 


多少金利がアップしますが最近増えています。




ちなみに、外国の例ですが、


例えばアメリカでは非遡及型が普通です。




 

また、返済方法は元利均等だけでなく、 


元金均等も選ぶことでローンのリスクも分散できます。




ただこれはその時の金利情勢に応じて、



 

ある程度、柔軟性を持たしたほうがよいでしょう。


あまりこだわれば往々にして、


ポートフォリオの可能性を、狭めてしまいます。




ポートフォリオの組み立て方は、個人の投資スタンスと 


目標キャッシュフローによって決めればいいと思います。




ただポートフォリオを構築する段階では、 


キャッシュフローをローンの早期返済に回さずに、


せっかく低金利で長期にローンが引けていて、


キャッシュフローが回っているならば 、


それは、プラスのローンなので、 


最初の投資戦略で考えた期間で、最大限に借りておいて、


長期に活用させてもらって、さらに借入金で


不動産を拡大していくのが投資だという考え方も大事です。




さらに、有利にするためには、


ローンの借り換えをすることをお勧めします。




繰り上げ返済の場合は、


手元の預貯金が減ってしまいますが 


借り換えは手元の預貯金を減らすことなく、 


支払利息を減らすことができ、


従前の借入と同じ結果で、


現在の毎月の返済額を引き下げたり、


期間を短縮することができるので、


かなりのメリットがあります。



こういった組み合わせをしていくことで、最終的な、


税引後キャッシュフローを追求することになりますね。




不動産投資の成果は、売った時と買った時の価格が、


同じだと仮定すれば、家賃収入分だけが、


儲けになるという考え方になりますが、


実際には買った時よりも売った時の方が、


価格が下がることが多く、あまり儲からないものです。




不動産投資のポートフォリオを組み合わせて4〜5億位買って、


月のキャッシュフローが100万円位になってくるという方が多く。



しかし、これには所得税、住民税などが、


計算されていませんので、


厳密には、所得税、住民税の額を計算して、


差し引く必要があります。




それらを引けば税引後キャッシュフローに、


なってくることだと思います。




不動産投資はやはり税引後のキャッシュフローを、


求めることになります。



まず兼業大家さんの場合、給与収入と不動産所得を併せたものに、


所得税、住民税がかかってきます。




従って年収550万円(給与所得350万円)くらいの標準サラリーマンの人が、


利回り10%の一棟RCマンションを、自己資金1,000万円、


期間30年、金利3%、元利均等返済で(9000万円)組んで、


購入した場合の、家賃収入から各種経費を引いて出てきた不動産所得に対して、


課税されて残った税引後のキャッシュフローを計算するとわかると思いますが、


キャッシュフローは良くて300万円くらいです。




かたや、減価償却費を控除した後の、


不動産所得の方は、青色申告特別控除を引いた後、


280万円くらいになります。




この不動産所得の280万円と給与所得の350万円を加えた額の630万円が、


すべての所得になり、そこから社会保険料や基礎控除などの各種控除を、


引いて課税所得を求め、そこに税率をかけた金額が所得税の額になり、


それと住民税を併せた金額がサラリーマン大家さんの税金です。




税金を計算してみると、630万円の所得の方で、


所得税、住民税は、約100万円くらいになってきます。




従って、税引後のキャッシュフローは200万円ということになり、


ここから空室率が10%ならば、家賃収入が100万円減少してきます。



当然、所得税、住民税もその分(30万円)減って、


70万円になってきます。




従って、税引後のキャッシュフローは200万円−70万円=130万円


ということになります。




130万円ということは、月額の手残りは11万円ほどにしかなりません。



130÷12=11万円、


従って年収550万円の日本の標準的なサラリーマンが、


1億円の利回り10%の一棟マンションを購入して、


出てきた確定申告後の税引後キャッシュフローは、


11万円にしかならないので、


ほとんど儲からないといことになりますよね。






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