サラリーマン大家さんで豊になろうyutaka大家さん


自宅を賃貸に出すケースの確定申告と定期借家契約と管理と収支計算 | サラリーマン大家で豊かに 全ての大家さんの豊かさを追求する
無料ブログ作成サービス JUGEM
←prev entry Top next entry→
自宅を賃貸に出すケースの確定申告と定期借家契約と管理と収支計算

自宅を賃貸に出すケースの確定申告と定期借家契約と管理と収支計算について詳しく

 

 

 


不況の影響で、自宅を賃貸にしたり、転勤や、


住み替えのため、今まで居住していた自己所有マンションや、


一戸建てを、賃貸に回す人も多くなっています。

 

 

今まで住んでいた自宅を、売るという選択肢もあるのですが、


売らずに残して賃貸に出そうと考えている人も多くいます。

 

 

 

もっとも、長期出張や転勤で自宅が空室になる場合、


その期間だけ賃貸に出そうと考えている人もいます。

 

 

 

こういう場合は、マイホームの賃貸契約は、


一時貸しという定期借家契約を結びます。

 

 

というのも、マイホームというのは、


一生に一度の覚悟で買っていたり、


一生懸命に貯めたお金で買っています。

 


自分たちの思い出だけでなく、


子供たちの成長の記憶もたくさん残っている。

 


手放すには忍びなく、それにまた、いつか帰って、


暮らすつもりにしていたり、空き家になる期間だけ、


賃貸に出すという人もいます。

 

 

いざ、賃貸に出そうとして気づくだろう。

 


今にして思えば、居住用に買ったマンションなんて、


マイホームとして買っていますので、利回りがどうの、


キャッシュフローがどうのという視点で買っていないために、


理由があって賃貸に出す場合は、


投資として割に合わないと思う。

 

 

 

これは、居住用として購入したマンションなどは、


はじめから不動産投資を見込んで、購入するわけではないため、


単にローンが年収の何%まで借りられるかということで、


目いっぱいカツカツで購入してしまっているためです。

 


購入当初は、マイホームを買えたという喜びの方が、


大きかったのでしょう。

 

 

マイホームとして買った物件は、

 

投資に見合う物件ではなく、


新築でマンションを買っている場合だと、

 

債務超過になったりします。

 

 

 


それでも賃貸に出すと毎月いくらかでもお金が入金されるので、


不労所得のありがたさがわかるというそんなものです。

 

 

 

そこで、自己所有マンションや一戸建て住宅を、


賃貸にするケースの収支計算ですが。

 


自己所有マンションを賃貸に出す場合の注意点は3点。

 

確定申告と定期借家契約と管理です。

 

 

賃貸物件は、管理も不動産会社に一任させることができます。

 

 

自宅マンションを賃貸にだす場合には注意する点の一つ目は、

 

まず、賃貸に出すと、不動産所得が発生するので、

 

確定申告書を翌年、居住地の税務署に提出する必要があります。

 

 


再び暮らすつもりで、空き家になる期間だけ、

 

賃貸に出すなら、建物賃貸借契約は、

 

期限を定める定期借家契約にするといいでしょう。

 

 

マンションの場合は、減価償却費は、


建物価格から求めるのであって、


建物の取得価格は消費税額から求めることができます。

 


即ち、(売買契約書に記載されている税額5%なり、


8%の逆算から求める)これが建物価格です。

 

 

 

そこで、自宅を賃貸に出した場合の、

 

減価償却の仕方ですが、新築で購入したのなら、

 

新築のの価格から

 

自宅として使っていた消耗分を、

 

引かなければなりません。

 

 

 

今現在の価格は消費税逆算によって求めた取得価額から、

 

今までの建物の減耗分を引いて求めます。

 

 

今まで自宅として使っていた期間は、

 

本来の耐用年数に、1.5倍した期間で計算します。

 

 

 

従って、マンションなら法定耐用年数47年の、

 

1.5倍した70.5年の耐用年数で計算します。

 

そこから経過年数分の減価償却費を引いて、

 

未償却残高を出して、それをもとに今後の減価償却を、

 

行うことになります。

 

 

 

自宅を貸家に転用した場合の減価償却計算

 

 

建物の取得価額から自宅使用の減耗分を引いた額が、

 

減価償却の基礎となる金額です。

 


ただし、中古を買った場合は消費税はかかりませんので、

 

物価格を出す場合は、

 

中古の場合は、建物の固定資産評価額を採用するか、または、

 

購入価格から、相続税路線価に1.08かけた金額を引いて、

 

購入時の建物価格を算定できます。

 

 

ここから自宅として使用していた減耗分を引いて、

 

減価償却の基礎価格を出します。

 

 

これをもとに以降は正規に減価償却していきます。

 

 

 

 

 


ローンについては、

 

住宅ローンの場合、その自宅に戻ることを前提として、


銀行で、留守管理承認で許可を得るか、または、


住宅ローンを金融機関所定のローンに借り換える。

 

ということが必要になってくるでしょう。

 

 

 

確定申告の仕方は、通常のアパートや一戸建ての確定申告と、

 

同じようにします。

 


具体的にはこちらのページに載せています。

不動産、確定申告の仕方

 

簡単に説明しますと、次のようになります。

 

 

自宅を賃貸に回した場合は、1年間の家賃収入から、

 

1年間の経費を引いたものが不動産所得で、

 

これが、課税所得になります。

 


家賃収入には、礼金、駐車場収入が含まれますが、

 

敷金は、退去時返却するものなので預り金として、

 

不動所得の計算から省かれます。

 


経費には、固定資産税、都市計画税 借入金利息、


管理費(管理会社への委託管理費)、


(分譲マンションの管理費、修繕積立金)、


入居者募集費(広告宣伝費)、減価償却費、

 

修繕費、リフォーム費、火災保険料、などがあげられます。

 

経費が圧倒的に多いです。

 

 

最終的に家賃収入から総経費を引いた金額が、

 

20万円以上になると、確定申告しなければなりません。


以上です。

 

 

自宅マンションを賃貸に出すケースの収支計算例

 

7月に入居者が決まった場合

1、家賃8万円、1年目6か月(7〜12月分)、2年目以降12か月

2、管理費  6か月7万円、1年間 14万円

3、減価償却費 6か月 13万円、 1年間 26万円

4、借入金利息 6か月 19万円、  1年間 38万円


     

項目  1年目  2年目 
 家賃   48万円   96万円 
 礼金    8万円
 共益費    3万円     6万円
 駐車場    7万円    14万円
    66万円   116万円
 租税公課    5万円     1万円
 損害保険料    1万円    2万円
 管理費    7万円   14万円
 修繕費   30万円    10万円
 借り換え費用   20万円
    63万円   27万円
 借入金利息   19万円    38万円
 減価償却費   13万円    26万円
    95万円    91万円
 不動産所得 −29万円    25万円

 

 

3年目  4年目  5年目 
   96万円   96万円   96万円
    6万円    6万円    6万円
   14万円   14万円   14万円
  116万円  116万円  116万円
    1万円    1万円    1万円
    2万円    2万円    2万円
    14万円   14万円   14万円
    15万円   15万円   15万円
    32万円   32万円   32万円
    38万円   38万円   38万円
    26万円   26万円   26万円
    96万円   96万円   96万円
    20万円   20万円   20万円

 

 


キャッシュフロー表

 

 

 項目 1年目  2年目 
 収入   66万円  116万円
 支出   63万円   27万円
 借入金返済   19万円   38万円
    82万円   65万円
 現金収支  −16万円    51万円
 累計   35万円


 3年目 4年目  5年目 
 116万円  116万円  116万円 
  32万円   32万円   32万円 
  38万円   38万円     38万円
  70万円   70万円       70万円
  51万円   51万円       51万円 
  86万円  137万円     188万円 

 

 

と言うわけで、この計算方式が参考になると思います。

 

 

 

 

 


関連記事
分譲マンションを賃貸に回し大家になる

投資用と居住用とは区別しなければならない

自宅マンションを賃貸に出すケースの収支計算と確定申告

転勤時 リロケーション物件で大家になる

自宅を貸家に転用した場合の減価償却計算
 


スポンサーリンク



リフォーム費用を修繕費にするか資本的支出にするか
コインランドリー店経営失敗の原因
リフォーム費用を修繕費にするか資本的支出にするか
貸借対照表の書き方(不動産用)個人事業と法人
不動産の複式簿記の書き方(確定申告の注意点)
確定申告の勘定科目
借地権付き物件銀行ローン
減価償却費は、建物と設備を分けると前倒しで償却できる
住宅ローン繰り上げ返済、投資用ローン繰り上げ返済
不動産所得 簡易簿記の書き方


サイト内検索
カスタム検索

サイトtop    comments(0)   trackbacks(0)
Comment
name:
email:
url:
comments:
Trackback
トラックバック機能は終了しました。
コインランドリー失敗(土地があるからコインランドリー経営をやってもいいのでしょうか)
コインランドリービジネスはフランチャイズに加盟すべきか
白色申告の書き方 不動産所得用
日本政策金融公庫でリフォーム資金を借りる
減価償却期間について(手すり1〜3年、アパート駐輪場10年等)
土地等を取得するために要した借入金の利子



スポンサーリンク