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戸建賃貸の良さは入居期間が長くなること

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戸建賃貸の良さは入居期間が長くなることあれこれ

 

 


大家側にばかりメリットのある不動産経営は、


いつかうまくいかなくなると考えます。

 


不動産投資は不労所得と言われますが、


それは初めからはムリです。


でも、目標にしたいです。

 


不労所得を実現するためには、


入居者にいかに満足してもらい、


住み続けてもらうかにかかってくるのです。

 

入居者の満足度を向上することで、退去の頻度も減少し、


安定した賃貸経営ができるはずです。

 

 

 

住んでみたい、ここを動きたくないと思わせる要素が、


アパートやマンションに比べてたくさんあるからこそ、


一戸建ては、高い入居率や稼働率が得られるのだと思います。

 


たとえば、4人暮らしの家族を例にとってみると、


この家族が暮らすには、3LDKで十分だとすると、


3LDKの一戸建を選択した家族と、


アパート、マンションを選択した家族とでは、


居住年数にどれくらい違いが出てくるだろうか。

 


賃貸アパートやマンションに比べると、


戸建賃貸は入居期間が長くなると言われます。

 


一般的なアパート、マンションの平均居住年数は3〜4年です。


一戸建は平均居住期間は、6〜8年とも言われています。

 

 


集合住宅の不安について

 

 

集合住宅である賃貸マンション、アパートは、


音の問題がついて回るために子育てをするのには、


あまり向いていないのかもしれません。

 

 

 

子供が騒いだり、暴れたりすることで、


周囲の家に迷惑をかけないかと、


いつも神経をすり減らさなければならない。

 


小さい子供を連れて、外出をするのは、


たいへんなので、自家用車を持つようになると思います。

 


戸建は駐車場と一体物になっているので、


非常に便利だと思います。

 


マンションでは、部屋から駐車場まで行くのに、


エレベータを使わなければならなかったりしますので不便です。

 


車を下りてから重い荷物を持って、


小さい子どもの移動が面倒という欠点がある。

 

 

一戸建ては車を降りればすぐに玄関です。

 

 

若い入居者が転居する理由の一つに、


出産、つまり家族が増えたことが影響するらしい。

 


しかし、新婚夫婦は戸建賃貸に住んでいたら、


あわてて、引っ越す理由があるだろうか。

 


新築物件を例にとると、集合住宅は新築のころはよくても、


10年、20年と経過するうちに入居率が落ち、


入居者を探すためには、その度に原状回復リフォームが必要で、


場合によっては、家賃も下げなければならなくなります。

 


しかし戸建賃貸の場合、ひとたび住んでもらえれば、


建築から10〜20年と入居が続くことがあります。

 


戸建はなぜ、いいのかといえば、安定収入だけでなく、


管理にかける費用と手間が省くことができることです。

 

 

 

もともと、一戸建は入居者が管理をしてくれますが、


集合住宅はそうはいきません。

 

 

 

賃貸アパート、マンション、戸建てを建てる人の多くが、


銀行借入で、建てていますが、その際、


だいたい20年〜25年の長期のローンを組みます。

 


仮に、集合住宅の入居者が4年に一度、退去するとしたら、


そのアパートの大家さんは、25年のローン返済期間中に、


7回入居者を募集しなくてはならない。

 

 

見方を変えれば、大家さんが最も恐れる空室リスクを、


7回味わうことになるのですね。

 


経費が増加して、ローン返済が難しくなってきている等、


苦労されている方もいるかもしれません。

 

 

部屋数が多いアパート、マンションに比べて、


単位面積当たりの収入は少ないために、


戸建賃貸はあまり儲からないと言われますが、


その通りかもしれませんが、


入居期間が長いということで、


不労所得が実現するかもしれません。

 


管理やリフォームなどに、


煩わされる頻度が少ないことが大きいのです。

 

 

居住空間の長い入居者を確保できる戸建賃貸は、


長期間にわたってクレームもなく安定した家賃収入を、


得ることができる点が大きいですね。

 

 

 

 

どうすれば、入居期間が長くなるか

 

 


戸建てに住んでいてなぜ退去するのか、

 

家賃と部屋の価値とのバランスが取れくなってくると、

 

退去につながったりしはじめます。

 

 

それと同時に退去が続出すると、


原状回復工事やいろいろな経費で持ち出しが増えます。

 


そのためにも、退去の度に少しずつでも改善を加えて、


物件力を上げていくことが大事だと私は考えます。

 

 

築年数が古くなるほど長期運営ができてくる。

 


これが賃貸経営の理想だと思います。

 


一戸建てにはそれが可能だと思う。

 


一度入ってもらえば、退去を最小限にすることが、


理想的な空室対策になります。

 

 

 

大家業を始めると退去があり、


原状回復工事と室内レベルアップが欠かせません。

 

 

戸建てのよさは経年に伴って、付加価値を付けて、


顧客満足度を上げていくことができる点にあるのではないかと思います。

 

 

 

退去の理由が明確で、対応不可能な場合もあります。

 

 

これが多いのかもしれません。

 

 

転勤、転職、結婚、実家に帰る、家族と同居する等、


このような場合は物件自体の問題で退去するわけではないので、


気持ちを切り替えて賃貸募集をすればよいのです。

 

 


退去する場合の理由がこちらでは、


どうしようもない事情があれば仕方ありません。

 

 

しかし、退去理由が明確でない場合も多く存在します。

 

 

明確でないにもかかわらず、退去をしようとする入居者に対して、


対処することで賃貸経営の結果が違ってくるはずです。

 

 

退去理由が明確でない場合があります。

 


なんとなく他の物件に引っ越したい、一身上の都合で、


このような理由が明確でないのに引っ越すという方は、


実は理由がある場合が多いです。

 

 

引っ越しても近くに住む場合は特にそうだと思います。

 

 

何らかの不満がありますが、

 

はっきりとは言わずに引っ越してしまうのです。

 

 

ここがポイントです。

 

 

職場が遠くなって通勤時間が長くなるので引っ越したいのだが、


ここが気に入っているので、


しばらく住み続けたいのです。

 

 

遠くなってもいいですのでしばらくこの家から通いたい。


と思えば退去することはありません。

 

 

もし、退去されても次の入居者に、

 

同じ思いをさせないための対処をすれば、


顧客満足度が向上して賃貸経営が安定します。

 


退去理由を何とか引き出せれば、


それを改善して入居者の満足度が向上して、


次は長く住み続けてくれる可能性もあります。

 

 

退去の理由について、一般に考えられる理由は、

 

建物に起因する不満


水回りなどの設備に起因する不満


家賃に起因する不満


大家さんや管理会社の人との人間関係に起因する不満


このような理由から入居者は去っていくのです。

 

 

しかし、そんな理由で退去する場合は、


創意工夫で防げる場合がほとんどです。

 

 

不満を解消してあげれば、入居者満足度が向上し、


そのまま住み続けてくれる可能性が高まります。

 

 

 
最後に、


退去させないことが、満室経営の秘訣です。

 


不動産投資は不労所得にするためには長期入居が条件です。

 


入居者の不満を解消する努力を欠かさないこと。

 


原因と対策をしっかり行う事で退去を防いで、


安定経営を目指しましょう。

 


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