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アパート経営は儲かるのか儲からないのか

アパート経営は儲かるのか儲からないのか

 



儲かるか、儲からないかは、

大家さんのやり方次第だと思います。



儲からない大家さんがいるとすれば、それは周りの人にみんな、

利益を吸い取られてしまうのですね。



アパートも築20年頃を過ぎてくると、空室が発生するようになり、

大規模修繕や、建て替えの時期を迎えるようになります。



しかし、築20を経過したアパートでは、

当初に投入した建築資金の回収ができず、

ローンも残っていることが多いのです。



国土交通省の調査によると、

個人家主の80%が建て替えの計画を立てておらず、

85%が建て替え費用も工面できていないという結果です。



ちなみに、分譲マンションの場合は、マンションの管理組合が、

中長期の修繕計画をたて、毎月区分所有者から徴収する、

修繕積立金で大規模修繕を行いますが、しかし、

建て替え費用までは考えていないのです。



個人の大家さんの場合も、

リフォームの計画は立てていても、

建て替えることを考えて収支計算していない。



雨漏りが起きた、給排水管が壊れたといった

トラブルが生じると、その都度、

修理しているのが実態だと思います。



また、相続税対策で建てた地主系大家さんの中には、

経営という感覚を持たないまま、

たぶん儲かっているのではないかといった感覚で、

賃貸経営をされている方もいると思います。



それでも、最初の10年くらいは、建物も新しいので、

何もしなくても満室になり、順調に利益が上がります。



しかし、そこでキャッシュを貯めておけばいいのですが、

それが未来永劫続くような錯覚に陥ってしまうのですね。



耐用年数も尽きて来るころに、空室の発生が増え、

退去するごとに家賃の値下がりがおこってくる。



そして、減価償却費が終わり、

さらに、返済金のうち利息が減り、

経費にならない元金が増えることに伴うデッドクロスを迎え、

やがてローン支払も終わりになり、投資資金を回収したころには、

修繕費用が増えてくるため、儲からなくなる。



そうなると、建て替えのコストも、

大規模修繕の費用も工面できなくなります。



そのため、建て替えどころか、修繕もせずに、

ボロボロのアパートのまま、放置せざるを得なくなるのです。



古いアパートを修繕したり、建て替えたりするよりも、

新しくアパートを建てた方が、手間もかからず、

苦情も来ず、運営しやすいのですね。



農地を壊してアパートを建てる人がいる一方で、

修繕もされずに放置された、

賃貸アパートも多く残っているのは、

このような背景があるのです。



これらの物件が売り出されると、一見利回りが高く、

安く買えるため、キャッシュで買う人には人気がありますが、

購入を検討する場合、リフォーム費用まで考えて、

収支計算する必要があり、

安易に飛びつくと、想定外の修繕費用が発生し、

買って数年後に再度売却することになりかねません。









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