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リゾートマンション、減価償却、法定耐用年数

リゾートマンション 耐用年数

 

 


中古のリゾートマンションの購入ですが、、

 

物件価格を、土地と建物に按分する必要があります。

 

 


土地と建物の分け方は、

 

納税者が最も有利になる方法を、


考えればいいわけです。

 


なので、この場合建物部分を、


出来るだけ多くすると節税になります。

 

 

この内訳は、売主と買主で、

 

それぞれ別の金額という認識になります。

 


というのも、売る側は消費税をかからないように、


できるだけ建物の価格を小さくしますし、


買う側は減価償却を大きくとるために、

 

建物の価格を大きくしたいのです。

 


一般的に、建物に対しては、消費税がかかります。

 

 

もっとも売主が個人の場合は消費税はかかりませんので、

 

個人から買う場合は、建物価格にあまりとらわれる必要はありません。

 


 

土地は、減価償却しませんが、建物は減価償却します。

 

 

したがって、

 

中古のアパートやマンションを、購入する場合は、

 

出来る限り、建物代金を、多くするのがポイントです。

 

 

わかりやすくするために消費税は、勘定に入れないとしますと、

 

例えば、100万円の中古リゾートマンションを、

 

個人の売主から購入した場合に、

 

建物を80万円、土地を20万円というふうに、

 

設定しますと、減価償却を大きくして、節税できますので、


キャッシュフローを、多く作りだせます。

 

 

これを逆に、建物20万円、土地を80万円と、

 

いうふうにすれば、

 

節税面で、不利になるわけです。

 

 

 

建物価格や減価償却は、後から変更できませんので、


はじめに設定した金額で、次年度以降、

 

減価償却を計算していかなければなりません。

 


一番無難な方法として、よく使う方法は、


物件の取得価格から、

 

土地の固定資産評価額を引いた残りの金額を、


建物の価格として、申告するケースです。

 

 

築28年のリゾートマンションの場合で考えてみると、


建物分の減価償却費は、毎年経費計上していきます。

 

そのほか経費とできるものは、管理費、修繕積立金、

 

固定資産税、仲介手数料、登記費用があります。

 

 

建物分の減価償却費の計算方法は、物件価格から、


建物を固定資産税評価額で計上して、

 

残額を土地価格にしてもよい、

 


あるいは、土地を時価で計算し、

 

残額を建物価格としてもOKです。

 


要は、税務署に説明できる計算方法で、


取得費用を土地分と建物分に分けるといいと思います。

 

土地は、経費に計上できません。


例えば100万円の中古リゾートマンションが、


土地分20万円、建物分80万円だったとします。

 


このうち土地分20万円は減価償却できませんので、

経費にはなりません。

 

建物の購入費分は、減価償却費が毎年の経費になります。

 


減価償却費の出し方は、新築の法定耐用年数から経過年数を引いて、

 

耐用年数を計算し、償却率を求めます。

 


中古建物の耐用年数

 

=(法定耐用年数−経過年数)+経過年数×20%

 

 =(鉄筋コンクリートなら47年 − 築28年)

 

+ 築28年 ×20% =19年+6年=25年


耐用年数25年は、償却率が0.04となります。

 

毎年の建物分の減価償却費は=80万円×0.04


=32,000円となります。

 

32,000を減価償却費として、

 

毎年経費に計上していくことになります。

 

 

 


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