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ボロ物件を現金で購入していく投資に妙味があるのでしょうか

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ボロ物件を現金で購入していく投資

買ってはいけないボロ物件(手を出してはいけない物件)


ボロ物件を現金で購入していく投資に妙味があるのでしょうか

 

 

 

 

ボロ物件には、その物件自体に資産価値はほとんどなくても、



毎月賃料という形で、キャッシュフローを生み出してくれます。

 

 

ボロ物件投資のメリットとして次のようなことが言えると思います。

 

 

ボロ物件投資はRC物件等と違い手間暇がかかり、


苦労も多いですが、現金で購入していくので、


ローンを組まなくて済みます。

 


この、ローンに対するストレスがないところがメリットです。

 

 

RC一棟もの投資だと、お金の増えるスピードは速まりますが、

 

物件購入直後は手持ちの資金がなくなってしまうことと、

 

多額のローンを抱えるリスクがあります。

 


ボロ物件でも、手持ちの資金がなくなりますが、

 

いい物件を購入できれば、5、6年程度で、


リフォーム代を含めた投資元本を回収できるので、


安全な投資だと言えます。

 

 

また、減価償却費や修繕費を経費計上して、


サラリーマンの給与と損益通算できるため、


税金が抑えられ、サラリーマンにとっても、

 

メリットが多いのですね。

 

 


しかし、ボロ物件は、建物の長寿命化と、

 

見た目のリフォームを、

 


同時に行っていかなければなりませんので、


長期的にみると、採算があうとは限らないわけです。

 

 

利回りが高いということは、


その分リスクが高いということになります。

 


高利回りで賃貸に出すことができるのなら、


安定的に物件運営ができるかもしれません。

 

 

ボロ物件投資には、賛否両論がある。

 

 

なぜ、ボロ物件投資をするのかといえば、


サラリーマンが不動産投資を始める場合は、


自己資金が潤沢で、属性も良い人ばかりだと限りません。

 

 

むしろ、サラリーマンの収入もそれほど多くなく、


数百万円位の少ない自己資金で、


不動産投資を始めようとしている人が多いと思います。

 

 

数百万円の自己資金では、一棟物件を購入することが、


予算的に難しいため、地方の格安ボロ物件を、


購入しようと考える人もたくさんいます。

 

 

必ずしも、投資妙味があるから、


ボロ物件投資をする人ばかりではないと思います。

 

 

もっとも、売主が早く手放したく、


タダで譲ってもいいという物件があれば、


それなら、一見、よさそうに見えますが、


しかし、そのままの状態で、貸せないわけですから、


嫌でも、ランニングコストはかかります。

 


古い物件は、水回りに費用がかかることが多いですので、


水回りまで含めたリフォームを見なければなりません。

 

 

そもそも、ボロ物件を買って賃貸に出して、


借り手がいるのだろうか。

 

 

さすがに、リフォームをせずに、


貸せることはほとんどありませんが、


それでも、安けりゃいいという入居希望者もいますし、


まぁ一般的にある程度は、リフォームコストがかかるものとみなし、


仮に、格安でボロ物件を購入して、


安くリフォームして貸すと高利回りの物件になることは、


間違いありません。

 

 

しかし、いくら安く買えても、莫大な工事費用をかけて、


リフォームしなければならないのであれば、


たとえ満室であっても儲からないですね。

 

 


ボロ物件の問題は、長期的に見て、


メンテナンスコストがかかることです。

 

 

一回だけの家賃収入ではなく、


入居者が退去した後も、次の入居者が得られるか、


やはり、長期に入居者を確保するためには、


かなりリフォームコストをかける必要があります

 


もっとも、ボロ物件にも、


人が住むにはどうにも、コストかかり過ぎるものと、


外壁などの表面的なものは傷んでいるが、


内部は比較的きれいで、賃貸物件として、


そのまま貸せそうなものもあるかもしれない。

 


しかし、現実には、人が住むには、

 

コストがかかり過ぎるものがほとんどです。

 

 

もっとも、大きく儲けることはできなくても、


リフォームなどに費用がかかっても、


取得費用が少ないので


たとえ失敗しても、失うものは少ないといえる。

 

 

しかし、賃貸に出す場合、

 

かなり手を加えなければならない場合は、

 

リフォームコストに足を引っ張られることになる。

 

 

特に水回りのリフォームにお金がかかる物件は、


警戒しなければならないです。

 


そういう意味では見極めが大事です。

 

 

成否の分かれ目は、物件の見極めにかかっているといっても、

 

過言ではありません。

 

 
しかし、実際にしっかり見極められる不動産投資家は、

 

決して多くないのが現実ですね。

 

 


重要なのは、リフォーム代から、税金、保険まで含めた、

 

トータルで考えた、実質利回りですよ。

 

 

もっとも、ボロ物件の特徴は、登記費用や不動産取得税、


固定資産税などが格安なことです。

 

 

ちなみに、よく知らない地域で、


100万円とか、200万円といった価格で、


一戸建てが売られているケースは注意する必要がある。

 

 


この場合は土地勘はないのですから、賃貸に出すと、

 


入居者がつくかどうかわからないわけですね。

 

 

仮にアパートなどの集合住宅の場合なら、

 


不動産屋さんに払う管理料まで見なければなりません。

 

 

いくら貸せるようにリフォームをしても、


賃貸物件を探している入居希望者が見込めない地域があれば、


かけたコストは回収できませんし、


100万円や200万円の物件では、


リフォームが必要でないことはありえないくらい、


物件の状態が悪いケースがほとんどだと思います。

 

 

安く買えるからと言って、採算があうとは限らないところに、

 

不動産投資の奥深さがありますね。

 

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