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儲かっているように見えて儲かっていない

一見、儲かっているように見えて儲かっていない不動産投資

 


2億円、利回り8%の新築一棟RCマンション物件を、


退職金5000万円を頭金にして買った大家さんがいます。

 

 

買主はざっと計算して、5000万円の頭金で、


年間1,600万円の収入が得られるなら、


おいしいと考えて購入したのだと思います。

 

 

しかし、ここから、実際は管理費やローンの支払、


固定資産税と所得税など、あれこれかかってきますので、


キャッシュフローは年間100万円程度まで、


下がってしまうのですね。

 

 

 


5,000の投資で100万円の儲けなら、


投入資金にに対して2%しかありません。

 

 

これでは、あまりにも儲けが低いと言わざるを得ません。

 

 

それでも銀行に預けておくよりは、

 

儲かるかもしれません。

 

 

それならと中古マンションを買おうと考える人もいます。

 

もっとも、5000万円も1億円もするような物件を、


普通の人なら、全額キャッシュで買える人なんてまずいません。

 


当然いくらかの頭金を出して、


残りは銀行から借金して買うわけですが、


借金しているわけですので当然返済しなければなりません。

 


ただ、自己資金の少ない方や諸費用程度しか自己資金のない方でも、

 

属性が良ければ融資が通りますし、実際に自己資金が少なくても、

 

容易に融資が通った時期もありました。

 


もっとも、不動産投資の本やサイトには、

 

ROE=自己資金収益率は、

 

高いほどいいとなっています。

 

 

いわゆる、自己資金をできるだけ少なくして、


残りを銀行から借入し、投資した自己資金に対して高い利回りを、


得ることがよい投資法のように示してありますが、

 

実際はどうでしょう。

 

仮に、諸費用込みで1億円の物件を取得するのに、


100万円だけ自己資金を出したとして、


この物件の表面利回りが、たとえば10%だとしますと、


100万円の自己資金で、


年間1000万円も家賃収入が入ってきますので、


悪くないと考えて買う人がいますが、


賃貸住宅の空室率は全国平均で20%を超えていますので、


1000万円−80%=800万円が見込み家賃になるわけです。

 

 

9900万円借り入れて、金利2.5%、


元利均等で30年ローンを組んだ場合、


年間返済額は470万円になります。

 

しかし、このほかに固定資産税や修繕費、管理費などが、


少なくても20%(1000万×0.2=200万円)、


程度かかりますので、


これらを差し引いた年間の手取り額を見ると、


税引き前キャッシュフローで、


1000万円×80%−(470万円+200万円)


=130万円となってしまうのです。

 

 

もっとも、ROEは130万円÷100万円×100


=130%なので、自己資金に対して1年で、


130%もの利回りになっていますので、これは優秀ですが、


しかし、1億円も投資しても、税引き前キャッシュフローが、


130万円では、所得税、住民税を払えば、


ほとんど満室経営を続けない限り、キャッシュフローは


残ってこなくなるのですね。

 

 

メリットがあるとすれば、どうにか30年のローンを払いきったら、


家賃収入は丸々入ってきて、土地と建物が残って、


それが資産となるということでしょうか。

 


もっとも、30年も物件を持ち続けることは、


もし全空になったらと考えて、


プレッシャーやストレスもあるのです。

 

 

RCから木造に、視点を変えてみるとどうでしょうか、

 

築古木造一戸建て現金買い投資は、RCよりは儲かるのでしょうか、

 

現金買いならローンがないために儲かりますよね。

 

まぁ、実際はどうでしょうか。

 

 

500万円の築古木造戸建現金買い投資で得られるキャッシュフロー

 

 

 

 

不動産投資では儲かっているように見えて、

 

意外に儲かっていないことがたくさんありますね。

 

 

 

なので、物件の選択がいかに大事かということになってきます。

 

 

 

 

 

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