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減価償却期間が終わったら買い替えずに建て替える

減価償却期間が終わったら買い替えずに建て替える

 

 

木造アパート、木造戸建てはメンテナンス費用が安く、


RCマンションはコストが高めです。

 


所有期間ですが、物件は時間がたてば老朽化していきますので、


築20年の物件を買ったら、10年近く運営して、

 

築30年になる前に売却して、もっと新しい物件へと、

 

入れ替えていくという考えが一般的です。

 

 

普通は多くの銀行は、

 

積算価格で物件を評価しますので、

 

積算価格が購入価格を上回る物件を買い増していけば、

 

銀行から高い評価を受けることができ、


当然、資産を入れ替えたり、


組み替えたりするのに有利だと思います。

 


しかし、古い物件を売って、


より新しいものに入れ替えて行くのは、


多くの人が試みることです。

 


タイミングは安く買って、高く売るのが理想ですが、


景気が上り基調の時は高く売れます。

 

 

しかし、自分が買い替える物件の価格も、

 

高いということですから、経済情勢を踏まえて、


慎重に判断しなければならないわけです。

 

 

はじめは、地方や郊外の物件を買って、


どんどんキャッシュが貯まってきたら、

 

より新しい物件や、都市部の物件などに、


買い替えていくのが理想的でしょうが、


木造の物件なら、そんなことをしなくても、


建て替えればいいのです。

 

 

買い替えの場合は諸費用だけでも往復でかかってきますし、

 

不動産屋さんに支払う仲介手数料もバカになりません。

 

 

建て替えると、6〜7年で元は取れますし、


建築費用を回収した後は、丸々家賃収入が残ってきます。

 


もっとも、一戸建なら、退去したタイミングで、

 

建て替えて貸せばいいので、入居者の立ち退き費用も、

 

引っ越し費用も心配する必要はありません。

 

 

減価償却期間が終わったものは、売らずに建て替える、


ということで、やっていくべきだと思います。

 


減価償却が進んで手元に残るお金が、


だんだん減っていくようになってくると、


デットクロスになる可能性があります。

 

 

そのためにどんどん新しいものに入れ替えていくというのは、

 

拙速な考えだと思います。

 

 

早い話、買い替えを考えるなら、

 

資産性の高い物件は有利ですが、

 

買い替えの諸費用も、税金もかかってきます。

 

 

建て替えなら、解体費用はかかりますが、


買ったり売ったりしたりする心配はしなくていいのです。

 

 

もっとも、セルフリフォームで古い建物を、


再生するという考えがあるのなら、


買い替えは必要ないですね。

 


リフォームで直しても、

 

いずれ買い替えるのであれば、

 

それは、ムダ金になると思われるのでしょうが、


買い替えをするという前提が、


そもそもおかしいのではないでしょうか。

 

 

資産を組み替えたり、入れ替えをするのではなく、


最小の費用でどこまで、


入居者に満足してもらえるような賃貸経営ができるかを、


考えるべきだと思います。

 

 

 

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