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木造アパート利回り10%でフルローンを組むとキャッシュフローがまわらない

アパート経営は儲からないのか
アパートを購入した場合 諸費用はいくら、諸費用まで含めて融資を組むには
木造アパート利回り10%でフルローンを組むとキャッシュフローがまわらない
オーバーローンで融資を引くには
3,000万、築10年中古アパート投資で得られるキャッシュフロー


木造アパート利回り10%でフルローンを組んでもキャッシュフローがまわらない

 

 

 

 

 

築10年、3,000万円(土地1500万円+建物1500万円)の、

 

木造アパートを、仮に諸費用は自己資金でまかなうとして、


物件価格3,000をフルローンで金利2.2%、


15年の元利均等の返済期間で買った場合。


年間どのくらいのキャッシュフローを確保できるのか、


シミュレーションしてみたいと思います。

 

 


ちなみに、年間経費として減価償却費は、


7年目まで、139.95万円、8〜14年目で75.6万円


減価償却の計算は、中古物件は法定耐用年数から、

 

経過した年数を差し引いた年数に、


経過年数の20%に相当する年数を加えた年数が、

 

中古アパートの減価償却期間です。

 

1、法定耐用年数から経過した年数を差し引いた年数

  木造住宅22年−10年=12年

 

2、経過年数10年の20%に相当する年数

  10年×20%=2年

 

3、ゆえに減価償却期間は12年+2年=14年となります。

 


その他の経費として、

 

 

固定資産税15万円。

 

火災保険料2.1万円。

 

管理費は、家賃収入×5%=15万円。

 


定期清掃費6万円(5000円×12か月)。

 

修繕費、家賃収入×3%=9万円。

 


共用電気水道、3万円(2500円×12か月)。

 

 

で結果としてわかったことは、

 

事業所得は税引後利益はプラスになるのですが、


キャッシュフローは、減価償却費と合わせても、


借入金返済額に足りません。

 


3,000を金利2.2%、の15年の元利均等の返済期間で、


買った場合、毎月の返済額は19万7827円となり、


毎月の家賃収入25万円では、満室でも5万円ほどの余剰金しかなく、


諸費用を支払えば、キャッシュフローは回らず、

 

サラリーマンの給料から補てんするなどしないと、


返済ができない状態だとわかります。

 

 

もっとも、入居率は95%で見ているのですが、


木造アパートは返済期間は15年と短いため、

 

利回り10%程度の別件では、フルルローンで購入すると、

 

キャッシュフローは全く出なく、

 

返済期間を30年くらいにしないと、

 

キャッシュフローは回らなくなるのですね。

 

 

といっても不動産所得は、2年度以降は、

 

プラスになるはずですが、

 

 

まとめると、木造アパート利回り10%でフルローンを組むと、

 

短い返済期間になるため、

 

キャッシュフローがまわらない可能性があります。

 


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