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貸借対照表で不動産投資の成功と失敗の判断がつく

貸借対照表で不動産投資の成功と失敗を判断がつくについて

 

 


収益物件の購入は、木造でも、鉄骨でも、RCでも、


借入金を起こした場合の不動産投資の貸借対照表は、


借入金が多くなるほど、純資産が少なくなり、


返済リスクが増えるという関係にあります。

 

 

もっとも、借入金が多く、投入する自己資金が少ないと、


レバレッジが働きますが、不動産取得後に満室経営が必須で、


何らかの事情で、少しでもキャッシュフローが不足すると、

 

資金が回らなくなる危険があるのです。

 

 

 

ですから少しでも税引後利益を増やして、


自己資金の回収を早くしなければならないのです。

 

 

純資産を増やすには、利益を上げる以外に方法はなく、

 

その年の損益計算書の所得金額(青色申告特別控除前)が、

 

貸借対照表の純資産に加算されていく仕組みになっています。

 

 

さすがに、自己資金が少ないほど、レバレッジが働きますので、


不動産投資で大きく資産を増やして、早期リタイアを目指すなら、

 

どうしてもリスクを背負って、借入金に頼る戦略になります。

 

 


まあ、貸借対照表の左上にある現金預金は、


不動産投資で得られたキャッシュフローの積み重ねになりますので、


この金額は、不動産購入時に出した自己資金の金額以上になって初めて、


自己資金の回収ができたということになります。

 

 

自己資金の回収が終わった後の、


その後のキャッシュフローの積み重ねが、


不動産投資で儲けたキャッシュフローということになります。

 

 

貸借対照表の左下の建物や設備は、年々減価償却されていきますので、


額が小さくなっていきます、もっとも土地の金額は、


路線価によるところが大きいのであまり変化はありません。

 

 

貸借対照表の右上の負債の項目の借入金は、


借入期間が長いほど資金繰りは楽ですが、


逆に借入金の減るスピードは遅くなり、


結果的に純資産の増えるスピードも遅くなってしまうわけです。

 


返済期間が短いほど、借入金の減るスピードは速くなり、


その結果、純資産の増えるスピードが速くなります。

 


総資産から総負債を引くと純資産になるのですが、


これは、現金預金が多くなり、借入金が少なくなるほど、


大きくなる関係になります。

 

 

たとえば、毎年のキャッシュフローが少なく、


物件価格も下落して、借入金の減少スピードも遅くなれば、


純資産がなかなか増えてきませんね。

 

 


不動産投資の成否は、この純資産が増えているかどうかなのです。

 


純資産が増えている時こそが、不動産投資で財産が増えた証拠になります。

 

 

この純資産の額が重要で、

 

もっとも、最初に出した自己資金の額が回収されていきませんと、

 

不動産投資で、財産が増えていない状態ということになります。

 

 


純資産が増えていない状態で、売却すれば、


売却金額と純資産の差額とそれに伴う売却費用は、

 

不動産投資をしたことで、損をしたということになります。

 


借入金完済後の貸借対照表は、


左側に、今までの不動産投資によって積み上げられた、


キャッシュフローの累計である現金預金と、


建物や設備の未償却残高と土地が残っています。

 

 

そして右側には借入金がなくなり、


純資産だけになるのです。

 

 

この状態になれば家賃収入がある限り、


破産リスクはゼロになります。

 

 

こうなると、左側の現金預金が多いほど、

 

また建物や土地の金額が大きいほど、


純資産も大きくなり、銀行の評価も上がるのです。

 

 

借入金のない物件は、担保として活用できますし、


売却しても利益が得られるはずです。

 

 

この状態になれば不動産投資で結果が残せたということになり、


不動産投資をやってよかったということになります。

 

 

貸借対照表は不動産投資で、


いくらのお金を残すことができたかを把握することができるのです。

 

 

過去に不動産投資家が拡大戦略で失敗していった理由で、


一番多かったのがキャッシュ破綻です。

 

 

貸借対照表の現金と借入金の割合を把握することで、


いわゆるキャッシュフロー破綻を事前に予防する効果があるのです。

 

 


ときに、時価で評価した貸借対照表の左側と右側のバランスを、


定期的に見ながら、どれだけ純資産を大きくすることができたかを、


見ることで、時価評価による不動産投資の成否を判定することができます。

 

 

 

 

 

 

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