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5年前の賃貸事情と最近の賃貸事情

5年前の賃貸事情と最近の賃貸事情



大家さんが賃貸経営するうえで、良くなった面もあるのですが、


常に最悪のケースを想定して経営していくべきだと思います。



従来の不動産投資は、少なくとも5年前までは、


土地所有者がその土地に、


新築のアパートを建て、入居者を募る。


1階と2階に5室ずつ、合わせて10室設け、


収益不動産としてアパート経営の感覚で始めた場合。



立地や環境が悪くないと、早期に満室になりやすい。



入居付けも、うまくいき


それで、最初の5〜6年位は順調に経営が続いて、


収支も合って順調に推移していきます。



しかし、近くに同じようなアパートが建ち始めた結果、


7年目位からおかしくなり、


1部屋空くと、次がなかなか決まらなくなる。



そして、入居率80%くらいでも、返済できる計画が崩れ、


アパート経営の収支がどんどん悪化していくのです。



そして10年も経つと、入居者の間取りや設備に対するニーズも変化して、


部屋に空室が目立ち始めるのです。



そんな時に、バスやトイレなどの水回りはどんどん劣化していき、


修理、メンテナンス費用が年々増えていく。



そして次第に、時代に合わなくなった間取りを中心に、


大がかりなリフォームを実施する。



時代の推移とともに、大がかりなリフォームを行わないと、


部屋は思うように埋まらなくなってくるのです。



競争が増えただけでなく、地域の人口も、


以前よりも減ったことも影響して、


結局15年目あたりから、毎年維持管理費をつぎ込むばかりで、


収支はトントン、家賃を上げたら、今まで住んでいる人が、


出て行ってしまう危険性があるので、


上げられないといった状態になっていく。



売ろうと思っても、建てた当時よりも、


価値が下がってきているため、


また、建物も劣化が進んだこともあって、


売るに売れないという状態に陥りやすいのです。



しかし、5年前に流行った賃貸住宅と、


最近の賃貸住宅を比べてと明らかに変化があるのですね。



ちなみに、最近の家賃相場は、確実に、


5年前の家賃相場よりも下がってきているのである。



さらに、敷金と礼金も下がってきています。



入居者のニーズはどのように変化してきたのか。


もっとも、賃貸住宅に住んでいる人にとって、


時代の変化にかかわらず、


これだけは外せないといわれる設備は、


エアコン、バストイレ別、2階以上、


室内洗濯機置き場です。



あと、追い炊き機能、コンロ2口以上、


地方では、駐車場付きの物件、


もっとも、バス、トイレが別だからといって、


その物件が有利になるわけではないと思う。



ほとんど家賃の値上げは期待できないのですね。



畳からフローリングに替えたとしても同じこと。



また、賃貸住宅に求められるものも変化している。



5年前にはまだ少なく、人気があった、


モニター付きインターフォン、ウォシュレットなども最近では、


常設設備となっていますね。



逆に、洗面化粧台のハンドシャワーは、


求められないようになってきています。



しかしこのところ、5年前にはなかった、


家具家電すべてそろえて差別化したり、


引っ越し代を一部負担する大家さんも出てきていますね。



どちらかといえば、大家さん同士のサービス合戦になっていると思う。



高い吹き抜けを持つ部屋や、


はしごで上がる小さな部屋のロフトは、


ベッドスペースとして利用することを前提に、


考えられていたのですが、以前にも書いたのですが、


今は、不人気になってきていますね。



キッチンでいえば、一時期人気があった電気コンロは人気が薄れ、


ガスコンロの人気が復活してきています。



新築物件では、ユニットバス、フローリングなどは当たり前ですが、


5年前はまだ少なかった、ビルトインガレージや宅配ボックス付や、


豪華設備の部屋や、デザイナーズアパートも、


都会では、ありふれたものになっています。



5年前は、斬新な物件で差別化できたものが、残念ながら、


時期がたてば、珍しいものではなくなってきますね。






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