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5年前の賃貸事情と最近の賃貸事情
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2014.08.17 Sunday 22:13
5年前の賃貸事情と最近の賃貸事情
大家さんが賃貸経営するうえで、良くなった面もあるのですが、
常に最悪のケースを想定して経営していくべきだと思います。
従来の不動産投資は、少なくとも5年前までは、土地所有者がその土地に、
新築のアパートを建て、入居者を募る。
1階と2階に5室ずつ、合わせて10室設け、
収益不動産としてアパート経営の感覚で始めた場合。立地や環境が悪くないと、早期に満室になりやすい。
入居付けも、うまくいき
それで、最初の5〜6年位は順調に経営が続いて、
収支も合って順調に推移していきます。しかし、近くに同じようなアパートが建ち始めた結果、
7年目位からおかしくなり、
1部屋空くと、次がなかなか決まらなくなる。
そして、入居率80%くらいでも、返済できる計画が崩れ、
アパート経営の収支がどんどん悪化していくのです。そして10年も経つと、入居者の間取りや設備に対するニーズも変化して、
部屋に空室が目立ち始めるのです。そんな時に、バスやトイレなどの水回りはどんどん劣化していき、
修理、メンテナンス費用が年々増えていく。そして次第に、時代に合わなくなった間取りを中心に、
大がかりなリフォームを実施する。
時代の推移とともに、大がかりなリフォームを行わないと、
部屋は思うように埋まらなくなってくるのです。
競争が増えただけでなく、地域の人口も、
以前よりも減ったことも影響して、
結局15年目あたりから、毎年維持管理費をつぎ込むばかりで、
収支はトントン、家賃を上げたら、今まで住んでいる人が、
出て行ってしまう危険性があるので、
上げられないといった状態になっていく。
売ろうと思っても、建てた当時よりも、
価値が下がってきているため、
また、建物も劣化が進んだこともあって、
売るに売れないという状態に陥りやすいのです。
しかし、5年前に流行った賃貸住宅と、最近の賃貸住宅を比べてと明らかに変化があるのですね。
ちなみに、最近の家賃相場は、確実に、
5年前の家賃相場よりも下がってきているのである。
さらに、敷金と礼金も下がってきています。
入居者のニーズはどのように変化してきたのか。もっとも、賃貸住宅に住んでいる人にとって、
時代の変化にかかわらず、
これだけは外せないといわれる設備は、
エアコン、バストイレ別、2階以上、
室内洗濯機置き場です。あと、追い炊き機能、コンロ2口以上、
地方では、駐車場付きの物件、
もっとも、バス、トイレが別だからといって、
その物件が有利になるわけではないと思う。ほとんど家賃の値上げは期待できないのですね。
畳からフローリングに替えたとしても同じこと。また、賃貸住宅に求められるものも変化している。
5年前にはまだ少なく、人気があった、モニター付きインターフォン、ウォシュレットなども最近では、
常設設備となっていますね。
逆に、洗面化粧台のハンドシャワーは、
求められないようになってきています。しかしこのところ、5年前にはなかった、
家具家電すべてそろえて差別化したり、
引っ越し代を一部負担する大家さんも出てきていますね。どちらかといえば、大家さん同士のサービス合戦になっていると思う。
高い吹き抜けを持つ部屋や、
はしごで上がる小さな部屋のロフトは、
ベッドスペースとして利用することを前提に、
考えられていたのですが、以前にも書いたのですが、
今は、不人気になってきていますね。
キッチンでいえば、一時期人気があった電気コンロは人気が薄れ、ガスコンロの人気が復活してきています。
新築物件では、ユニットバス、フローリングなどは当たり前ですが、
5年前はまだ少なかった、ビルトインガレージや宅配ボックス付や、
豪華設備の部屋や、デザイナーズアパートも、
都会では、ありふれたものになっています。5年前は、斬新な物件で差別化できたものが、残念ながら、
時期がたてば、珍しいものではなくなってきますね。
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