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500万円の築古木造戸建現金買い投資で得られるキャッシュフロー

500万円の築古木造戸建現金買い投資で得られるキャッシュフロー

 

 


構造が築30年の木造で物件価格500万円、


購入諸経費は物件価格の8%で40万円位になりますね。

 


これをすべて現金で買った場合に、


キャッシュフローはいくら得られるかです。

 

 

ちなみに、リフォーム代150万円かけることにし、

 

その結果、月額家賃収入は6万5,000円です。

 

 

物件500万円の内訳は(土地400万円、建物100万円)、

 


リフォーム代、150万円(資本的支出100万円、


修繕費50万円)かけた場合の収支計算

 


リフォーム費用は、日本政策金融公庫で借り入れます。


ローン総額: 150万円

返済期間7年

金利: 2.0 %

返済方式: 元利均等返済

 

月間返済額:   19,151円

年間返済額、 229,812円

年間支払利息   28,000円
 


したがって、総投資額は690万円(500+40万+150)です。

 

経費項目は、租税公課、年間3万5000円、


修繕費、50万円、 減価償却費50万円、


減価償却費の内訳、建物100万円×0.025(4年の償却率)

リフォームの減価償却費  100×0.025=25万円

 

年間の家賃収入は78万円です。

 

礼金 15万円

 

損益計算書の不動産所得の計算をしてみます。

 

 

家賃収入93(78+15)万円に対して、

 


経費の合計、3万5000円+50万円+2万8000円


       +50万円=106万3000円となり、

 


税引前利益(不動産所得)はマイナス13万3000円となります。

 

 

このように、初年度は赤字になることが多い。

 

 

不動産事業が事業的規模であれば、複式簿記で帳簿をつけると、


青色申告特別控除65万円が計上できますが、

 

元々赤字のため、税金は発生しません。

 

 

一方、年間のキャッシュフローは、


家賃収入は、損益計算書と同じ93万円です。

 


支出の合計が、借入金返済23万円+租税公課3万5000円


+修繕費50万円=76万5000円となり、


年間の税引前キャッシュフローは、16万5000円です。

 

 

自己資金690万円の投資で年間キャッシュフローは、


16万5000円ということになります。

 


築古木造戸建ての場合は、


建物が古いので、投資額に比べて修繕費が大きくなります。

 

また、建物の耐用年数が4年と短く、


5年目からは減価償却費はなくなってしまいますので、


税金が増えます。

 

 

500万円の築古木造戸建現金買いして、


リフォームに、150万円かけて運用して、


年間に得られるキャッシュフローは16万5000円です。

 

これは初年度のキャッシュフローなので2年目からは、

 

修繕費用が少なくなりますので、

 

もう少し増えるはずです。

 

 

ちなみに、家賃設定を6万5,000に設定していますが、

 

6万円になればさらにキャッユフローは少なくなります。

 

 


次は貸借対照表です。

 

資産の欄に515万円(取得価格540万円−減価償却費25万円)入ります。

 

 

建物は100万円−25万円(減価償却費)=75万円です。

 

しかし購入時に、自己資金として540万円出していますので、


現金預金が540万円が減少しています。

 

負債の借入金は130万円になります。

 

これは、ローン返済をするにつれて、借入金の元本返済分が減ってきます。


その額が20万円です。(150万円−20万円)

 

リフォームをすることで資本的支出が100万円増えています。

 


なので、純資産は、

 

590万円物件価格(諸費用込)と資本的支出の双方の未償却残高 


−540万円(現金支出)−130万円(借入金残高)


=−80万円


この時点で純資産は80万円減少しているのです。

 

 

まとめると、築古木造戸建現金買い投資は、

 

購入初年度は赤字になりやすく、

 

毎年上がるキャッシュフローで、


初期投資額を回収していく形となりますので、


長期にわたって高い入居率を維持していくことが、

 

大事になりますね。

 

 

 

 

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