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3,000万円の築10年の中古アパート投資で得られるキャッシュフロー

3,000万円の築10年の中古アパート投資で得られるキャッシュフロー

 

 


築10年の木造アパート1K10戸、


物件価格3,000万円、

 


表面利回り11%で借り入れ条件は9割融資の2,700万円を、

 

金利3%の14年ローンで返済する条件で買った場合に

 

キャッシュフローはいくら得られるかを計算してみます。

 


ちなみに、月額家賃収入は34万円です。


(3万4000円×10)です。


年間家賃収入34万円×12=408万円(満室の場合)です。

 

この物件を購入するのに必要な自己資金は、


購入諸経費は7%の210万円と合わせて、


510万円になります。

 

借入金額:2,700万円

 金利         3.0%
 貸付期間       14年
 返済総額      3,300万円

(内支払利息総額)   600万円
初年度支払利息      79万円

月額返済額        19万7,000円

 


年間返済額(月額返済額×12)    237万円

 


物件価格3,000万円の内訳は、(土地1,500万円、


建物1,500万円)で、

 

年間の家賃収入は408万円です。

 


損益計算書の不動産所得の計算をしてみます。

 

経費項目は、固定資産税、24万円、管理費その他24万円


修繕費、雑費48万円、 減価償却費108万円、


支払利息、79万円、

 

 

減価償却費の計算は、

 

中古資産が法定耐用年数の一部を経過しているとき、


耐用年数=法定耐用年数−経過年数+経過年数×20%です。


22年−10年+10年×0.2=14年


減価償却費の内訳、建物1500万円×0.072(14年の償却率)

 

 

家賃収入408万円に対して、


経費の合計、24万円+24万円+48万円円


+108万円+79万円=283万円となり、


税引前利益(不動産所得)は408万円−283万円=125万円となります。

 


不動産事業が事業的規模で、複式簿記で帳簿をつけると、


青色申告特別控除65万円が計上できるために、


税金は65万円控除されます。

 


一方、年間のキャッシュフローは、


家賃収入は、損益計算書と同じ408万円です。

 

 

支出の合計が、借入金返済236万円+固定資産税24万円


+修繕費、雑費48万円+管理費24万円=332万円となり、


年間の税引前キャッシュフローは76万円です。

 


自己資金510万円の投資で年間キャッシュフローは、


76万円にしかなりません。

 


ここから所得税が引かれますので、


さらにキャッシュフローは少なくなります。

 


これは、銀行の融資期間は減価償却期間の残存耐用年数が、


基準ですので、


木造中古アパートの場合は、


法定耐用年数は22年ですので、


借入期間が14年と短くなり、


年間借入金返済額が大きくなるからです。

 

 

次は貸借対照表です。


資産の欄に物件価格3000万円が入ります。

 

しかし購入時に、自己資金として510万円出していますので、


現金預金が510万円が減少しています。

 

負債の借入金は2,542万円になります。

 

これは、ローン返済をするにつれて、


借入金の元本返済分が減っています。


ローン返済によって、減った元本の額が158万円です。


(2700万円−158万円)

 

なので、純資産は、

 

建物が1392万円(物件価格1,500万円−減価償却費108万円)


土地が1500万円。  

 


1392万円+1500万円−510万円(現金支出)−2542万円(借入金元本残高)


=−160万円


この時点で純資産は160万円減少しています。

 

 

中古木造アパートは表面利回り11%程度で物件を購入した場合は、

 

借入期間の短さの影響で、満室でも、


キャッシュフローは、76万円です。

 


借入期間が短いということは、残債の減るスピードは早いので、

 

ローン返済が終われば、キャッシュフローの額も大きくなります。

 

中古アパートは、高い利回りで購入できるかがポイントです。

 

 

 

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