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甘くない一戸建投資(一戸建てに甘い期待は抱かない方が良い)

甘くない一戸建投資(一戸建てに甘い期待は抱かない方が良い)

 

 

 

これから大家さんになるのならまずは、


一戸建て賃貸からスタートするといいと言っている人が、


多いのが現実ですね。

 

 

地方都市に住む方であれば、安く売られている中古戸建てを買って、


リフォームして貸すということが、一番容易だと思われています。

 


それから、もともと賃貸経営をするつもりはなかった人が、


住まなくなって、その家を貸すケースもあります。

 


区分マンションは空室になった場合でも、


管理費などの費用や固定資産税を、


負担しなければなりませんが、


一戸建ては空き室になっても、


固定資産税はかかりますが、


その他の費用は一切かからないため、


空室でも焦ることはありません。

 

 

その点も一戸建てを推奨する人が多い理由でしょう。

 

大家さんになるには、最初は


土地勘のある場所で中古住宅を、


購入してそこをきれいにリフォームして、


貸すというスタイルが賃貸業の基本を学べますし、


選択肢の一つとして考える人が、


もう何年も前から多くなってきています。

 

 

賃貸にするには一戸建てか、マンションかどちらが


リスクが少ないかを考えた時


当然みなさん、一戸建てだと答えます。

 

 

ペットを飼ったり、駐車場がついていたり、


子供が騒いでも階下の人から苦情来ないのも、


メリットになります。

 

 

入居者の立場に立てば、


マンションと同じ値段で一戸建てが借りられれば


一戸建てを選ぶでしょう。

 

 

これまで一戸建てというと駅から遠いと決まっていました。

 

 

それは、都心ならともかく、地方でも駅から遠くなっています。

 


でも 地方の場合 駅から遠いということは


さほど不便な要素ではありません。

 

 

むしろ静かで住みやすいのです。

 


なぜなら地方は車社会だからです。

 

 

価格面でも、都心の物件は億単位ですから


一般の人には手が出ません。

 

 

家賃というのは 東京の真中でも郊外でも、


不動産の物件価格ほどのかい離はありません。

 

 

まぁ、東京の物件には手が出なくても、


郊外や地方なら、手頃な価格で不動産が手に入ります。

 

 

郊外や地方でも今でも、アパートなどの、


集合住宅がかなり多く建てられています。

 


これは税金対策もあると思いますよ。

 


それでもそういう集合住宅より、


一戸建てを借りたいという人は多いと思います。

 

 

マンションかアパートの隣に 少し古い一戸建て賃貸が


あったとします。

 

 

同じ値段だったら、一戸建てに入りますよね。

 

 

安く買った一戸建てを手直しして安く貸す。

 

 

このやり方は経験値も上がりますし、


郊外や地方に住む人には特に有効だと思います。

 

 

やはり、一戸建てが一番お客様に喜ばれていることも事実です。

 


しかし甘い期待は抱かない方が良いと言うのが私の考えです。

 

 

それは、最近の特徴として、最近では、


一戸建てでも空室が目立つからです。

 

 

地方では半年から1年以上空いている状態が、


多くなってきています。

 

 

以前は、募集すればすぐに決まると言われた、


一戸建てであっても、


地方では、なかなか決まらない傾向が顕著になっています。

 


金持父さん貧乏父さんの本の影響を受けた人や、


将来に対する不安から、


ずいぶん賃貸経営をする人が増えてきているのですが、

 
人口減少で結婚する人が減っているのと、


供給過剰で物件が余っている関係上、


容易に入居者が付かなくなっているわけですね。

 

供給過剰と言えば、賃貸アパート、マンションだけでなく、


低金利の影響で、家賃並みで買える建売住宅や分譲マンションも、


大量に供給されています。

 

 

ファミリー物件である一戸建てを、


借りるよりも買って住むほうが、


年間の出費が少ないからそうするのだろう。

 

 

 

まぁ、大家さんにとって、一戸建ては面積が広いため、

 

リフォーム資金がかさむという欠点があります。

 

 

リフォームにお金をかけていますと、


キャッシュフローが、厳しいのですが、


それでも、入居者があれば、まあ収支がとんとん、


もしくは多少マイナスであっても何とかなります。

 

 


お客さんは少なくても、それでも一旦入居すれば、


1Kやワンルームに比べて入居期間は長く望めます。

 

そんな一戸建てであっても、一度退去されてしまったら、


今度は、なかなか、次の入居者が決まりませんので、


つらいものです。

 

 


一戸建てはファミリー層が入居するのだから、


単身者が自分の考え一つで、


アパートを借りるようにはいきません。

 


住み替えが難しく、子供の学校の問題や、


ご主人の仕事の関係、


また周辺環境などの点がありますので、


家族の人数分、引っ越しの決断がしにくく、


ゆえに入居者が付きにくいわけですね。

 

 

しかし、逆に一旦入居すれば長く住んでもらえるのですが。

 


私の家の近くでも、条件の悪い貸家の場合は、


2年も3年も借りる人がいないのがあったりします。

 

 

 

そういうところは設備に不備があるため、


入居者が決まったにしても、


短期間しか住まず、すぐに退去しているようです。

 

 

 

まぁ一戸建ての場合、


自宅建て替えのための仮住まい需要も見込めますし、


そういう意味では選択肢が多くあると思いますよ。

 

 

 

特筆すべきは、私の家の近くですが、


平成築の80平米、家賃5万8,000円。


駐車場3台可能。


敷金、礼金15万円と言った物件でも、


長期に空いているのですね。

 

 

賃貸経営で、最大のリスクは空室問題です。

 

 

現在のような、借りる人の数が減って、


インターネットの普及が、


爆発的に進んだ情報反乱社会においては、


少しでも、有利な条件で物件を探そうと、


入居者の目が厳しくなっています。

 

 

供給過剰によって、同じようなきれいな空部屋の中から、


選び放題になっているわけですので、

 
時代が変わり、需要と供給のバランスが、


変化している状況下において、


住宅不足の時のような考えでは、


容易に部屋は埋まらなくなっているように感じます。

 


空いているのは今だけで2〜3月の繁忙期になれば、


借りたい人がいるはずだと高をくくっている、


強気の大家さんもいますが、


少し前なら確実に3月の異動シーズンには、


決まっていた一戸建ても、


4月が過ぎても決まらず、


空室が目立つようになっています。

 

 

実際、地方では3月になっても、


入居者が決まらないといった物件が増えています。

 


なぜ、3月の異動シーズンでも、


入居者が決まらなくなっているのか、


3月の異動シーズンでも、これの背景には、


賃貸市場が最も活気づく春の引っ越しシーズン(2〜3月)に合わせて、


毎年、大量の新築物件が供給されることも一因ですね。

 

 

 

中古物件でも費用をかけてリフォームすれば、


決め物件として人気が出ます。

 

 

 

しかし、今まで決め物件として高い確率で、


決まっていた物件であってもここ最近は、


容易に決まらなくなってきています。

 

 

それだけ、借りる人が少ない状態で、


競合物件の数が増えたということです。

 

 

もっとも、営業マンに報奨金を出したり、


広告費を普段より割増したり、


お金をかけてリノベーションを行ったり、


大家さん自らが地域の仲介業者めぐりをして、


営業活動といった方法がありますが、


他の大家さんもだいたい同じことをやっていますので、


あまり効果は期待できません。

 

 

ではどうするか。

 


それでもやらないわけにはいかない。

 


という状態であるのかもしれません。

 

 

 

戸建ての弱点は、RC一棟マンションのように数年で、


キャッシュフロー年間、数千万といった投資は期待できません。

 

 

戸建て投資をやっている大家さんは、


あくまでも1棟RC物件投資が主で、


その合間にやっている感じだと思います。

 

 

戸建て投資の特徴は、


投資の拡大に時間がかかり過ぎることがあげられ、


その点からRC一棟でステップアップする人は、


やらない投資であって、


確かに大きな利益は期待できませんが、


破綻も極めてしにくい投資です。

 

 

 

レバレッジを効かせて爆発的な収益を上げるのではなく、


資産性があり、ロットは小さいですが、


出口がしっかりしており、確かに、


堅実でリスクも少ない投資であって

 

反面、目指す収益力も、

 

堅実なものにしかならないということですね。

 

 

 

 

私はどうせやると決めたのなら、


徹底的に戸建に特化してみてはどうかと思います。

 

 

 

弱小大家さんが大規模大家に対抗するには、


弱小物件を積み重ねるのも一つの方法だと思います。

 


リスクが怖くて一歩が踏み出せない方は、


資産性の高い堅実な戸建て投資を研究されて、


しばらく、戸建て一本で勝負してみるとよいと思います。

 


戸建ては税金対策にも優れているわけですし、


税引後キャッシュフローも望めます。

 

 

私自身も、不動産賃貸業の本質を学べる投資手法は、


戸建投資だと思っていますし、それができたときには


豊かな人生が待っていると思っています。

 

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