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新築アパート経営でどれくらい儲かるのか(実際に得られるキャッシュフローはいくら)

新築アパート経営でどれくらい儲かるのか(実際に得られるキャッシュフローはいくら)

 

 

 


標準的なアパートとして、物件価格5300万円、


年間家賃収入530万円、表面利回り10%の物件を、


諸経費7%と合わせて685万円自己資金を出して、


新築アパートを購入した場合、


いくらのキャッシュフローが得られるか

 


建物(新築10戸)3000万円

土地       2300万円

 

一般経費、120万円  


一般経費内訳、(固定資産税 23万円、管理費(5%) 27万円


損害保険料10万円、広告宣伝費20万円、


交通費10万円、通信費10万円、税理士報酬20万円)、

 

減価償却費 138万円


建物3,000万円×0.046(22年の償却率)

 

借入金額、 5000万円、金利3%の25年ローン

 

借入金額:5,000万円

利率:3.0%、期間22年

毎月返済26万円

年間返済 312万円、

年間利息 147万円

 

損益計算書は、年間家賃収入530万円に対して、


経費の合計が405万円(120+138万円+147万円)

 

税引前利益が125万円(530−405)となります。

 

利益が出ましたが、この物件の戸数は10戸で、


事業的規模ですので、青色申告特別控除を65万円引き、


所得は60万円となります。

 

次にキャッシュフロー計算書ですが、


年間家賃収入は、損益計算書と同じ530万円です。

 

支出の合計は432万円(内訳、経費120万円、


借入金の返済312万円)となり、


税引前キャッシュフローは98万円になりました。

 


ここから、損益計算書で計算された所得60万円に、


30%の18万円の所得税がかかりますので、


結局毎年税金を引いて、42万円のキャッシュフローが、


残る計算となります。

 

しかし、気を付けなければならないのは、

 

年間家賃収入は満室の場合ですので、


1戸当たり4万4000円と設定していますので、

 

一戸でも空室があると、このアパートからは、


キャッシュフローは得られません。

 

 

上記の例では、最初の入居者は月額4万4000円に、

 

設定していますが

 

この家賃を5万4,000円にできれば、


1か月当たりの家賃収入が、10万円増え、

 

年間で120万円のキャッシュフローが増えますので、


大きく手残りが増やせます。

 

 

 

やはり、アパートで儲けるためには、


家賃設定が高くできることと、


満室経営が欠かせないでしょう。

 

 

 

もっとも、最初の入居者には高い家賃を、


払ってもらえるかもしれませんが、

 

その入居者が退去すると、中古物件に変わり、


新築時の家賃は下げざるを得ない場合がある。

 

新築ですので、修繕費はあまりかかりませんが、


賃料と空室率の下落が心配です。

 


貸借対照表は、資産として、土地が2,300万円、


建物3000万円−138万円=2,862万円が左側に計上し、


右側に、借入金の5,000万円を計上します。


その差額として162万円となりますが、


購入時に自己資金として685万円出していますので、


純資産は523万円のマイナスになります。

 

これを利益を上げることによって、


ここから純資産を増やして行くのですね。

 

 

新築アパートからのキャッシュフローの額は、

 

非常に厳しい数字なのですが、

 

新築物件というのは、土地を購入して、


その後で、創意工夫して建てれば、


近隣の物件に比べても差別化は図れると思います。

 

考え抜いて建てれば、建てた時点では、


その地域で最も競争力のある物件のはずです。

 


しかし、ハウスメーカーの言いなりになって、


企画商品を建ててしまうと、建築コストが高くなり、


キャッシュフローが得られないのかもしれない。

 

どこにでもあるような企画商品を建ててしまうと、


新築なのに、客集めに苦労するのです。

 

 

お客さんの望む建物を研究して建てれば、


きっと望むキャッシュフローが得られると思います。

 


家賃収入を最大にできるように適切に家賃設定できれば、


後はコストを最小にを徹底して行っていえばよいと思います。

 

 

新築アパートは供給過剰で満室経営は難しいと言われますが、

 

実際、日本全体で700万、賃貸住宅だけで400万の、

 

空き家があるとなっている。

 

 

しかし、この数字をもって供給過剰というのは、

 

一概に言えるものでしょうか。

 


というのも、日本の全国にある賃貸住宅の中には、

 

実際に住むことができない築年数の異様に古い賃貸住宅や、


リフォームすれば入居者が付くが、


リフォームせずに放置されている物件、

 

また、後何年かで取り壊す予定の賃貸住宅も含まれています。

 


これらを実数に入れて出てきた数字と、


住めない物件の空いている数を含めた空室数で、


全体の空室率を計算していますので、


実際に人が住めるところで空いているとは、


とうてい思えない数字なのです。

 

 

なので、創意工夫次第で、お客さんの必要な賃貸住宅を創れば、

 

まだまだ需要が見込まれると言えるのでありますよ。

 

 

 

 

 

 

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