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アパート投資の経営感覚(賃貸経営の将来を占う)

アパート投資の経営感覚あれこれ

 

 

アパート経営も長く経営していると、

 

アパートもだんだん古くなってきます。

 


もっとも、メンテナンス、リフォーム等を実施することで、


満室経営を維持している大家さんも、やがては、アパートも、


老朽化し、入居者が退去すれば、


空室が埋まらなくなってくるかもしれません。

 


現に、空室率が平均で20%と言われており、


いつまでも満室経営を維持できるかは分からないものです。

 

 

確かに、空室は埋りにくくなっています。

 

 

賃貸住宅の供給が過剰になっているのか、


それとも、借りる人が少なくなっているのか。

 

 

いずれにしろ、競争が起こります。

 

 

競争の結果、アパート経営者は、勝ち組と負け組に分かれます。

 

 

勝ち組になるには、どうしたら良いか


そういうノウハウを売り物にしている商売があるくらい、


空室問題は深刻だ。

 

 

勝ち組と負け組といっても、今は満室なので、


勝ち組に残れるから大丈夫だ、


などと安心してはいられない。

 

 

勝ち組だといっても、空室が増えてくることに間違いはないのだから。

 

 

今度は、勝ち組の中でも競争が起き、


その過程で新たな負け組が発生します。

 

 

世の中、こうすればアパート経営はうまく行く、


満室にするには、こうすれば良いという本が多く売られている。

 

 

しかし、これらの本は、勝ち組になった投資家が書いたものです。

 


負け組となった大家は、本を出版することはない。

 


やはり、負け組大家は、


静かに賃貸市場から退出してゆくのか。

 

 

こうして負け組になったという本は、


書く気にならないのかもしれませんし、

 

書く器量があるのならそもそも失敗しないのかもしれない。

 

 

 

私は、こうして負け組になったという本は、


読みたいと思っている読者は多いと思う。

 

 


しかしそういう本でも書く人が少ないので、


書けば、売れると思う。

 

 

 

勝ち組と負け組を分けるのは、

 

新築アパートと、老朽アパートのせめぎ合いの結果になるのか。

 

 

供給過剰な賃貸市場にあっても、


アパート建築業者は、老朽アパート大家を意識しながら、


新築アパートを勧めていくのだろうか。

 

 

しかし、今現在、老朽化アパートを抱えつつ、


満室経営を続けている大家さんもかなりいるのも事実ですよね。

 

 

 

その意味では、そういう大家は、

 

勝ち組に属するといってよい。

 


しかしいつまでも満室は続かないとなると、

 

最終的に建替えるか、賃貸経営を辞めるしかない

 


ところで、空室問題は、いつまで続くのであろうか。

 

 

空室問題は移民が増えるので深刻ではないという意見もあるが、


そんなことでは、供給過剰問題は解消されず、


ますます厳しくなってくるのだろう。

 


理由の一つは、少子化の進展と婚姻数の減少、


根本は、やはり人口減少にある。

 

 

これに対して、人口は減少しても、世帯数は、


人口ほどに減らないから大丈夫だという説も、

 

数年前まではあった。

 

 

 

多くの人はその説に一縷の望みを持った。

 


しかし、現在は、そんな説も、全く説得力を欠くほど、


人口だけでなく、世帯数も減ってしまっています。

 


家賃は、下がらないという神話があった。

 

 

家賃が下がらないという下方硬直性については、


確かにあったのも事実です。

 

 

しかし上がる場合も硬直性があるのですね。

 

 

家賃は、なかなか下がらないし、


上がらないということです。

 


確かに、その通りだと思う。

 

 

この下方硬直性なるものの効果を享受していた時代があった。

 

 

バブルが弾けた当時は、さすがに家賃は下がりました。

 

 

しかし、ある程度まで下がってから、物件を購入した人は、

 

そこからは、家賃水準がそれほどに下がらないので、


良かったという大家さんも多かったはずです。

 


ローン金利は、不景気によって下がるのに、

 

家賃は下がらなかったのです。

 


しかし、今は違う。

 


家賃の下方硬直性神話はなくなりつつあります。

 


現に福岡などでは2DKでも、


1万5000円という物件が出ている。

 


下方硬直性の神話も崩壊したというべきかもしれません。

 

 


また、住宅の低価格化及び住宅ローン低金利によって、


アパートや戸建の家賃以下で、


マイホームが取得できるようになってきています。

 

 

なので今まで賃貸に住んでいた人がマイホームを買って、

 

移り住んでいっているのも不思議ではありません。

 

 

特に、地方は、マイホーム価格も安いから、


住宅ローンの負担も少ない。

 

 

そうすると、アパートの家賃を払うくらいなら、


マイホームを購入しようということになるだろう。

 

 

 

これも、空室は増えて行く原因かもしれない。

 


逆に、都心は、マイホームが高価だから、


マイホームのローンより、家賃の方が安いということで、


賃貸住宅に住む人が多いのかもしれない。

 


幸いにも、今現在満室経営を続いている大家さんといっても、


厳しい賃貸市況に変わりがありません。

 

 

空室が増えることはあっても、減ることはない。

 


少なくとも、5年後は、今よりは、空室が増えて、


家賃も下がっている可能性が高い。

 

 

そのとき、どうするかですね。

 

 

 

今後、どういう賃貸経営を目指すべきでしょうか。

 

 

最近、日本を訪れる外国人が増え、


日本人の親切さや心優しさが好感を持たれています。

 


その人間性こそが日本の宝になりえます。

 


それを大事にしたアパートづくりを進めるべきだと思う。

 


新築アパートの大量供給、大量需要で、


活性化する賃貸メカニズムに偏らないためにも、


日本人のまじめさを生かし、小さく、少量でも、


精度の高い賃貸住宅を作って、

 

社会に貢献することが大事だと思います。

 

 

日本の将来は少子化で労働人口の減少が懸念されています。

 

 

その時が到来してから対策を練るようでは、


負け組になってしまいます。

 

 

先を見て、対策を常に考えるのが経営だと思う。

 

 

本日は、その点について、書いてみました。

 

 

 



新築アパート経営でどれくらい儲かるのか(実際に得られるキャッシュフロー)

賃貸経営の将来を占う


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