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土地から購入して建てる新築の戸建賃貸の収支は合うのか(実際に得られるキャッシュフロー)

土地から購入して建てる新築の戸建賃貸の収支(実際に得られるキャッシュフロー)  

 

 

土地から購入して建てる新築の戸建賃貸の収支計算

 


新築の戸建賃貸を、


自己資金、500万円で建てた場合いくらのキャッシュフローが得られるか。

 


もちろん、この資金ではとうてい足りません。


当然、足りない分は銀行から借りることになります。

 


新築一戸建てを建てる費用の概算は、

 

土地代に800万円、建物1棟850万円、


この際、同時に2棟建てます。


2棟なので、1,700万円です。

 

これに手数料などの諸経費に100万円見て、


合計で2,600万円の計画です。

 


自己資金500万円当てますので、


銀行借り入れは2100万円です。

 


金利3%で、25年払いで、月額返済は10万円。


家賃は9万円。

 


整理しますと、物件価格2,600万円、


年間家賃収入216万円、表面利回り8%の物件を、


諸経費100万円と合わせて500万円の自己資金を出して、


新築戸建賃貸を建築した場合、


いくらのキャッシュフローが得られるかです。

 


建物(新築2戸)1,700万円

土地        800万円

 


一般経費、38万円  


内訳、(固定資産税 10万円、広告宣伝費 18万円


損害保険料10万円、

 


減価償却費 78万円


建物1,700万円×0.046(22年の償却率)

 

 


借入金額、 2,100万円、

利率:3.0%、期間25年

毎月返済     10万円

年間返済    120万円、

年間利息 62万4,000円

 


損益計算書は、年間家賃収入216万円に対して、


経費の合計が178万4,000円(38万円+78万円


+62万4,000円)

 


税引前利益が37万6,000円(216万−178万4,000)。

 


利益が出ましたが、

 

この物件の戸数は2戸で、事業的規模ではありませんので、


青色申告特別控除を10万円適用し、

 

所得は27万6,000円になります。

 

 


もし他に物件があって、


不動産事業が事業的規模であれば、複式簿記で帳簿をつけことで、


青色申告特別控除65万円が計上できるために、


所得は0となり、税金は発生しません。

 

 


次にキャッシュフロー計算書ですが、


年間家賃収入は、損益計算書と同じ216万円です。

 


支出の合計は158万円(経費38万円、


借入金の返済120万円)となり、


税引前キャッシュフローは58万円になりました。


ここから、損益計算書で計算された所得27万6,000円に、


30%の8万3,000円の所得税がかかりますので、


結局税金を引いて、49万7,000円のキャッシュフローが、


得られる計算となります。

 


もちろん事業的規模なら、税金はかからず、


58万円丸々、キャッシュフローが得られます。

 


新築ですので、当分修繕費はかかりませんし、


入居者も決まりやすいと思います。

 


貸借対照表は、資産として、土地が800万円、


建物1,700万円−78万円=1,622万円が左側に計上し、


右側に、借入金の2,100万円を計上します。

 


その差額として322万円となりますが、


購入時に自己資金として500万円出していますので、


純資産は178万円のマイナスになります。

 


毎年、利益を上げることによって、


ここから純資産を増やしてくということになります。

 

 

この計画では、


郊外の800万円前後の土地を探して、そこに、


一戸建て賃貸を2戸建てる計画です。

 

もっとも、建物を建てるための資金がなければ、


始められません。

 


手元にまとまった資金があるのならまだしも、


我々のように、そうでない人は銀行から借りる以外にありません。

 


この場合のローンは、サラリーマンが普段組むローンとは違って、


事業用ローンを組むことになりますね。

 


普段の住宅ローンの審査は、年収、勤務先、勤続年数、


自己資金、などの審査基準があって、


属性が伴わなければ、苦労することがある。

 

 


ところが、事業性ローンは、事業に対して、


資金を貸すかどうかが判断される。

 


事業に使うローンであるため、銀行には返済計画や、


事業計画を出さなければなりません。

 

このローンを組む前提として、儲かるビジネスだということを、


銀行に説明しなければならないですね。

 


事業計画が妥当なものであるのなら、


銀行は融資してくれます。

 


土地代、建物代などにこれくらいかかる。

 

家賃相場がこれくらいだから、家賃はいくらになる。

 

 

だから年間のキャッシュフローはこれくらいになる。

 


そのうちいくらを返済に回す。

 


悪くてもこれくらいのキャッシュフローは黒字になると。

 


一室空いても返済できるから大丈夫であるといったことを、


事業計画書に書いて説得しなければならない。

 

 

ここで問題なのは土地代です。

 


この土地の積算価格が800万円で、


建物の価格は、銀行が一般的に使う単価を用います。

 


木造だと崚たり12万円位です。


延べ床面積が72屬覆蕋牽毅伊円です。

 

2戸ですので、2倍して1700万円です。


こうして建物の評価額を出して、

 

土地と建物の積算評価を算出して合計します。

 


新築ですので、この積算評価の80%くらいが、


銀行の担保評価になるはずです。

 


なので、(800万円+1,700万円)×0.8

 

=2000万円の融資がつく見通しです。

 


2,000万円が、土地と建物に対する銀行の評価です。

 


最終的には、総投資額2,600万円に対して、自己資金500万円で、


物件価格2,000万円と、諸費用の100万円と合わせて、


2100万円の融資を受ける計画になります。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

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