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3階建てマンション建設の収支(実際に得られるキャッシュフロー)

3階建てマンション建設の収支(実際に得られるキャッシュフロー)

 

 

 

アパートは多くなりすぎて、競争が激しいため、ローコストで、


3階建てのRCマンションをつくろうと勧める建設会社もある。

 

 

もっとも、いくらローコストの見積もりだとしても、


鉄筋コンクリートのマンションは、


追加工事を求められたり、最新オプション導入で、


結構、建築費用がかかってきます。

 

 

15戸のRCマンションは、ローコストと言っても、


建築費は1億円は超えてくるのですね。

 

RCの場合、戸数でありますので、


だいたい1戸当たり1000万円の、


費用を見ておく必要があります。

 

しかし、肝心の家賃収入は地方では、

 

5〜6万円くらいにしかなりません。

 


管理費や修繕積立金、固定資産税を計算に入れれば、


表面利回りはとうてい10%いかないでしょう。

 

 


3階建てマンション建設の収支計算

 

相続で譲り受けた土地に3階建ての新築RCマンションを建てる場合ですが、


建物価格14,000万円、新築RCマンションを15戸の新築した場合、


年間家賃収入1,600万円、表面利回り11%の物件を、


諸経費7%など、1000万円自己資金を出して建てた場合、


いくらのキャッシュフローが得られるか。

 

 

建物(新築15戸)1億4000万円

 


一般経費、340万円  


内訳、(固定資産税 160万円、管理費(5%)80万円


損害保険料 20万円、広告宣伝費 30万円、


交通費10万円、通信費10万円、税理士報酬30万円)、

 


減価償却費 138万円


建物14,000万円×0.022(47年の償却率)

 


借入金額、 14,000万円、金利3%の30年ローン

 

借入金額:14,000万円

利率:3.0%、期間30年

毎月返済59万円

年間返済 708万円、

年間支払利息 416万円

 


損益計算書は、年間家賃収入1,600万円に対して、


経費の合計が894万円(340+138万円+416万円)

 


税引前利益が706円(1600−894)となります。

 


利益が706万円出ましたが、この物件の戸数は12戸で、


事業的規模ですので、青色申告特別控除を65万円引き、


所得は649万円となります。

 


次にキャッシュフロー計算書ですが、


年間家賃収入は、損益計算書と同じ1600万円です。

 


支出の合計は1048万円(経費340万円、


借入金の返済708万円)となり、


税引前キャッシュフローは552万円になりました。


1600−1048=552


ここから、損益計算書で計算された所得706万円に、


30%の211万円の所得税がかかりますので、


結局毎年税金を引いて、495万円のキャッシュフローが、


得られる投資となります。

 

 


しかし、気を付けなければならないのは、


賃料収入1,600万円を将来も維持できるかは未知数です。

 

 

このマンションの賃料は1戸当たり8万9,000円と設定しています。


年間家賃収入1,600万円÷12か月÷15戸=8万9,000円

 


また、最初の入居者は月額8万9,000円の家賃を、


払ってもらえるかもしれませんが、


その入居者が退去すると、中古物件に変わり、


新築時の家賃は下げざるを得ない場合が多い。

 


新築ですので、修繕費はあまりかかりませんが、


賃料と空室率の下落が心配です。

 

 

貸借対照表は、資産として、


建物1,4000万円−減価償却費138万円


=13,862万円が左側に計上し、


右側に、負債として、


借入金の14,000万円を計上します。

 

建設時に自己資金として1,000万円出していますので、


現金預金はそれだけ減少しています。

 

また建物は上記の金額に、

 

不動産建設諸費用を建物の取得価格に加えますが、

 

登記費用と不動産取得税は経費になります。

 

 

新築RCマンションからのキャッシュフローの額は、


土地代を含めずに計算しても、


表面利回りは11%です。

 

 

修繕については、、新築ですのでしばらくは必要ありませんが、


約15年で、大規模修繕の時期がきますので、


将来に備えて資金を貯めておく必要があります。

 


出口戦略は、法定耐用年数が47年と長いため、


ある程度長い期間所有しても、


次の購入者は他の投資と比べて長い借入期間が組めるので、


利回り次第で売却はしやすいです。

 


もっとも、土地代がかからないので採算は合うでしょうが、


鉄筋コンクリ―トは特に地方では、投資効率はあまりよくありません。

 

 

 

 

 

 

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