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自己所有土地にアパートを建てた場合のキャッシュフローの額

自己所有土地にアパートを建てた場合のキャッシュフローの額について詳しく

 

 


本来、土地活用というのは、その土地所有者が、


土地の潜在能力を生かして、


そこから収入を得るというものですが、現在は、


相続税の節税対策で行うことも多いと思います。

 

 

アパートを建てると税金が安くなりますよということを、


メーカーは強調します。

 


しかし、それは逆に言うと、

 

そんなに儲からないということなんですね。

 

 

土地活用のシナリオは、借入金を払った後にいくら残るか、


つまり税引後キャッシュフローが大事なんです。

 


土地所有者が自己資金を出すのなら別ですが、


ほとんど全額に近い借入金で建てる場合、


何十年という長期ローンを組みます。

 


初めの15年ぐらいまでは、

 

そこそこのキャッシュフローがあるのですが、


ローンを元利均等返済で返していくと、


返済額は同じですが、借入金に占める


金利の割合がだんだん少なくなって、


元金の割合が逆に多くなってきます。

 


金利は経費なので、その分、税金は安く抑えられていたのですが、


徐々に金利分が減ってくるので税金が増えてきます。

 

 

 

また、15年経つと設備の減価償却費が終わって、


その分、見かけ上の利益が大きくなります。

 


そうすると、さらに税金も上がります。

 

 


そういう意味でも設備の減価償却費が終わる頃である、


15年くらい経つと、だんだん税の負担が大きくなってきます。

 


しかしその頃には、設備も傷み始めて、


取り換えの時期を迎えます。

 


そうなると、入居者の退去も目立ち始めます。

 


そういう意味で、大体15年以上経つと、


キャッシュフローである現金の収入と支出の差がなくなって、


お金があまり残らなくなってきます。

 

 

 

さらに、20年を超えてくると、


今度は建物の減価償却費が計上できなくなる頃、


見かけ上の利益額がさらに大きくなってきますし、


ローン返済に占める金利の分もさらに少なくなりますので、


より税金の負担も大きくなります。

 

 

 

また、その頃になると建物も劣化して、


修繕費も大きくかかってきます。

 

 


したがって、築20年超えてくると、


入居者の退去なども重なって、


現金の収入と支出がマイナスか、


プラスでもごくわずかになって、

 

全然儲からないという経営に、


なってくる可能性があります。

 

 

 

そもそも、相続税対策でアパートを建てますと、


長生きするほどマイナスの財産である借入金が減り、


節税効果が薄れてくることになり


これが、大きな問題なわけですね。

 

 

 

そもそも土地活用は長期的視点に立ってやるべきものですが、


しかし、メーカー側は、一般的な土地活用は即時的に効果があり、


短期的には合理性がありそうなことを提案してきます。

 

 

 

提案する側は、自分たちが儲かることを、

 

提案する傾向が強いわけですが、


バブル時代までの右肩上がりならば、


それは大家さんにとっても合理性を持っていたのです。

 

 

 

土地は値上がりし、家賃も下がらず、


供給も追いついていない時代でしたから、


みんながハッピーになれたのです。

 


でもこの20年で、業者がすすめる短期的な合理性と、


地主が求める長期的な合理性とが一致しなくなって、


建てることがリスクの高い話になったのだと思います。

 

 


従って、大家さんが見るべきものは黒字か赤字かですが、


より重要なのは、キャッシュフローなのです。

 


私の知る限りでは、税金まで踏まえたところで、


手取り額を出してる大家さんは少ないように感じます。

 

 


さて、自己所有土地にアパートを建てた場合のキャッシュフローを、


シュミレーションしてみますと、例えば、

 


自己所有の土地に、木造アパートを3,000万円で、


30年ローン(利率2.5%)を組んで建てたとしますと、


家賃収入は、1部屋当たり月5万円で、年間60万円。

 


4部屋とも1年間埋まっていたとすれば、

 

240万円の収入になります。

 

 

この建物の資産価値は3,000万円です。

 


木造モルタルの建物は耐用年数が22年なので、


1年間に4.6%ずつ減価償却していくことになります。

 

 

 

(定額法22年の償却率=1÷耐用年数=1÷22


=0.04545・・(小数点4桁を「切り上げ」) → 0.046。)です。

 

 

 

ということは、3000万円×0.046で138万円。

 


つまり、この138万円を減価償却として経費計上できるのです。

 

 


さらに、ローンを組んでアパートを建てていますから、


その支払利息も経費として計上できます。

 

 

 

利率が2.5%ですので、3000万円×2.5%で75万円。


この75万円が支払利息として経費計上できるわけです。

 

 

ここまでで、


減価償却費136万円に支払利息75万円を足せば、


211万円です。

 

 

経費はこれだけでなく、ここに損害保険料10万円、固定資産税20万円、


管理費その他20万円、通信費10万円、広告宣伝費10万円、


税理士報酬20万円、イコール90万円がかかってきますので、


少なく見積もっても、経費の合計は301万円となり、


61万円の赤字になるのです。

 

 

 

で、実際のお金の出し入れはどうなっているでしょうか。

 

 

 

家賃収入は240万円。


これは全額現金で入ってきます。

 


出ていくお金は、毎月のローン12万円なので、

 

年間144万円です。

 

 

そして、上記の固定資産税などのもろもろの経費が90万円です。

 


従って、経費合計は全部で234万円になります。

 

 

 

つまりこの例では、入ってくるキャッシュフロー240万円のほうが、


出ていくキャッシュフロー234万円よりも多いことになります。

 

 

なのに帳簿上は、61万円の赤字が出ているわけです。

 

 

赤字でもキャッシュフローはプラスになる可能性があります。

 

 

もちろん、この収支は、入室状況や、

 

家賃設定額などによって変わってきます。

 

 

 

また、この家賃設定額が6万円の場合は、

 

年間家賃収入は72万円です。

 


4部屋とも1年間埋まっていたら、

 

288万円の収入になります。

 

 

 

入ってくるお金288万円になりますが、


出ていくお金234万円で、差し引き54万円残ります。

 


帳簿上の赤字は、13万円になります。

 

301万円−288万円=13万円

 

 

 


もっとも不動産投資は、このように赤字でも、


不動産という資産を持っているわけですから、


元金返済することによって、


資産の蓄積になっているのですよね。

 

 

場合によっては、家賃収入よりも、ローンの支払いのほうが、


大きい時もあるかもしれません。

 

 

 

しかし、それでもローンの支払いは、


ただ出ていくお金という意味ではなく、


資産を蓄積している意味があるのです。

 

 

 

不動産投資とは、2つの側面があって、


毎月の家賃収入と、不動産の純資産価値です。

 

 

 

純資産価値は日常的にはそれほど役に立ちませんが、

 

いざというときに役に立ちます。

 

 

 

どうしてもまとまったお金が必要な時は、

 

不動産を売却することで、資金を得ることができますし、

 

不動産を担保にお金を借りる道も開かれています。

 

 

 

不動産投資というのは、家賃収入を得るのと同時に、


いざという時のための保険にもなるのです。

 

 


まとめ

 

 

土地活用は、借入金を払った後に、手元にいくら残るかということですね。

 


それも最初の頃ではなく、特に15年から後を見るべきですね。

 

 

そして、キャッシュフローがいくら残るかが見えてきたところで、


大家さんとしては、初めてアパートを建てるべきか否かを、


判断すべきだと思います。

 

 

 

 

 

 

 

 


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