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競売物件はなぜ失敗が多いのか

競売物件はなぜ失敗が多いのかあれこれ

 

 

 


1998年に民事執行法が改正され、


競売物件の執行妨害対策が強化されたのを機に、


競売物件の、仕入れ、再生に乗り出す人が一気に増えましたね。

 

 

 

なかでも、素人が入札に参加するケースが増えたのです。

 


そのためか、安値落札がしづらくなっています。

 


一口に競売物件といってもさまざまです。

 

 

競売物件は安く手に入るからという理由で人気がありますが、

 


しかし、競売物件には競売物件特有のリスクがありますし、

 


物件の仕入れは非常に難しいのが現実ですね。

 

 


というのは、競売物件は、弁済を受けられずに困った債権者が、

 


担保不動産を換金するよう裁判所に申し立て、

 


入札によって売買が成立する物件なので、つまり、

 


債務者が履行できずに競売に出されるわけですから、

 


ほとんどはいわくつきの物件が多いです。

 


任意売却や一般市場で売れなかったから競売になることも多い。

 

 

したがって、事前に物件に対して、


かなり調査をしなければなりません。

 

 


もっとも、競売の場合、


物件の住所がネット上でも公開されるのですが、


しかし、困ったことに、


入札前には内覧が許されません。

 

 

できることなら、普通の中古物件のように、


建物の内から調査をしたいところですが、


それができません。

 

 

 

ですから、外観だけで判断したり、


ネットで3点セットの写真を見て、


内部を想像するだけですし、


水回りの老朽化度合いや、


リフォームが必要な箇所を推測しなければなりませんので、


当然、失敗することが多いわけです。

 

 

 

わずらわしい調査をしなければ、


落札した後で失敗したという結果に陥ってしまいがちです。

 

 

 

 

 

場合によっては、現地や付近の人に、

 

聞き取り調査をしたほうがいいかもしれません。

 

 

 

特に境界線が図面と異なっていないかどうか、


給排水処理に問題がないかはチェックポイントですね。

 

 

 

また、落札後に、時間や手間がかかる可能性があります。

 


落札後、前の所有者が占領していた場合でも、


落札者自身が占有解除をしなければなりません。

 

 

占有者がいなければ幸いで、後は、動産の処理だけですが、


競売物件の難関は明け渡しであると言われています。

 


粘り強く交渉する必要があります。

 

 

所有者のいない空き家だからといって、

 

安心してはいけません。

 

 

家具等の残置物の処分が実はややこしいのです。

 

 

残置物を勝手に処分することは違法行為になるからです。

 

 

 

債務者の居所がわかるなら、連絡が取れますが、


債務者が不明なら、引渡し命令の申し立てから、


強制執行になると思いますが、


強制執行の場合の荷物運搬費用や、


人件費はすべて落札者の負担となります。

 

 

 

競売物件に多い失敗例として次のようなことがあげられます。

 


安く落札でき、立ち退きもスムーズにいったけれども、


リフォームに予想以上の費用がかかったという話、


また、知らない人が住んでいたり、


病人や障害者や高齢者が住んでいる場合もある。

 

 

 

汲み取り式で浄化槽の許可が下りず、

 

水洗トイレにできないケースもある。

 

 

 

買ってみたら、雨漏りや傾斜があったり、


畳からカビが生えていると言ったことや、


場合によっては、湿気が多く、

 

シロアリの被害があったりします。

 

 


厄介な人が住んでいたり、

 

反社会的勢力が存在するケースもある。

 


自殺、事故物件であったりする。

 

 

 

まぁ、

 


自殺、事故物件は現況調査に書かれていたりしますね。

 


ある程度は防ぐことはできます。

 

 

 

それから、

 

 

電気配線が切られている(電気が来ていない)、

 

 

壁が穴だらけ、落書きだらけ。

 


トイレの天井が腐っていて穴があいている。

 


廃油、薬品の残置物がある。

 


といったことがありますね。

 

 

 

こうした問題に真正面から向き合う必要があり、


かなりの目利き力が要求される場合がありますね。

 

 

 


もし、いわくつき物件を購入した場合、どうするか、

 

民間の売買であれば、一定範囲の代金減額は認められると思いますが、

 

競売物件については、瑕疵担保責任が法律上認められていないのです。

 

 

 

なので、物件の瑕疵にかかわる事項については、


瑕疵担保責任がないこともあって、


裁判所の調査対象となっていませんので自己責任ですね。

 

 

 

裁判所が物件を競売にかけるとき、


何らかの調査をするのではという声が聞こえてきそうですが、


競売の執行官が、もちろん不動産の現況について調査をします。

 

 

その調査結果は現況調査報告書という書面となり、


入札希望者等に開示されます

 

 

 

ただ、その現況調査報告書の記載の中心は、


誰が不動産を占有しているかが中心で、


必ずしも、知りたいことの細部が、


書かれているわけではありません。

 

 

 


また、競売には、部屋の中で、


人が亡くなったりしている物件がある。

 

 

 

その場合、裁判所の資料に、部屋の中で不自然死があったと、


記載されている物件は、事実を考慮して判断できるのですが、


中には、不自然死があったにもかかわらず、


記載されていない物件もあります。

 

 

 

それは、裁判所の調査員が、調査の結果、


わからなかった為に記載されていないだけであって、


必ずしも、事実であるとは言えないわけです。

 

 

落札した者が、落札後、わかればよいのですが、

 

わからぬまま売りに出ているケースもございます。

 

 

但し、わからない場合でも、落札した者が、


落札後に気づくことがほとんどでありますので、


そうなると、告知義務が生じるのですね。

 

 

 

この場合、告知しないまま、第三者に売ったり、

 

貸したりすれば、損害賠償の罪に問われますね。

 

 

 

 

 

 

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