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融資期間はなぜ法定耐用年数以内か?

融資期間はなぜ法定耐用年数以内か?

 

 

賃貸物件の購入資金として銀行から融資を受ける場合、

 

何年で返していったらいいのでしょうか?

 


もっとも、毎月のキャッシュフローを確保するために、


できる限り長い年数でローンを組みたいと思う方もいるでしょう。

 

長く借りれば借りるほど毎月の返済が少なくなるので、

 

そう思う気持ちもよくわかります。

 


しかし、融資の最終期限には一つの目安があります。

 


それが、建物の法定耐用年数です。

 

なぜ銀行は融資期間を法定耐用年数以内におさめようとするのか?

 


これは、法定耐用年数が過ぎると、減価償却費を計上できないので、

 

当然、キャッシュフローに問題が起こるからです。

 

減価償却費は現金支出を伴わない経費なので、


計上することで、所得税を抑える効果があるのですね。

 

一般的に固定資産にかかる減価償却は他の経費に比べて多額になるために、


減価償却が終わると多額の税金がかかってくるために、


キャッシュフローが詰まるリスクがあるのですね。


そこで、銀行返済が残っていれば、


返済に回すキャッシュがないということがあるために、


融資返済は減価償却期間以内にしなければ危険であるためです。

 

借入金の返済原資=税引き後利益+減価償却費となっています。

 


借入金の返済原資は、なぜ減価償却費をプラスするのかという声が、


聞こえてきそうですが

 

借入金の返済原資=税引き後利益+減価償却費となっています。

 

 

不動産賃貸業では、借入金の返済原資は家賃収入からです。

 

正しく言えば、借入金の返済原資は、


家賃収入から、経費を引いた残りの額です。

 

なので、家賃収入がなければ、当然借入金の返済はできません。

 

で、返済原資(所得)にはなぜ、減価償却費をプラスするのでしょうか?。

 


借入金を返済するお金は、

 

所得(収入から経費を引いた金額)から行われます。

 

 

所得は、収入から経費を引いた金額ですが、

 

この経費の中には、減価償却費が含まれています。

 


つまり、この所得(利益)は、もともと減価償却費を、


引いた上で出た金額です。

 


キャッシュフロー計算は、損益計算と違って、

 

当然支払っていないものは引かないのですね。

 


 つまり、減価償却費は実際に
 

支払っていないのに、支払ったと所得計算されてしまっているので、


キャッシュフロー上(現金の増減計算)は、


お金が出ていかないこの減価償却分を、


引いてしまっているので、もう一度、


戻してあげる必要があるのです。

 

 

つまり、所得計算では減価償却は引かれた金額になっているが、

 

お金が出て行ってないので、実際のキャッシュフローは、

 

減価償却を引いてはいけないのです。

 


というわけで、返済原資は所得に減価償却費を加えた金額になるわけです。

 

実際には利益(所得)には、税金(所得税)がかかりますから、

 


返済原資の計算は


返済原資=税引き後利益+減価償却費となるわけです。


金融機関はこの方法で、不動産投資家の返済原資の額を、


計算して、融資を出しているのである。

 

 

実は木造築古物件を、売りに出しているケースとして、


よくあるのが、法定耐用年数が終わりかけなので、


売るというパターンがあるのです。

 

この場合には、購入した人もすぐに、


キャッシュフローの問題で困らないか、


売主が物件を、売りに出す理由を、


よく考えて見る必要があります。

 

あるいは、減価償却期間が切れてきたので、


リフォームをすることによって経費を増やしたり、


大規模修繕をして減価償却費を稼ぐことで、


デッドクロスを防ぐ、いわゆる、資本的支出を増やして、


減価償却を稼ごうとする投資家もいるのです。

 

 

 

 

 

法定耐用年数を経過した木造物件に融資をつけるには

減価償却終了した物件の融資期間

大規模修繕をして耐用年数を伸ばす

木造アパートがいいか、一棟鉄筋コンクリート(RC)マンションか

 

融資期間と同じ期間で減価償却を設定する(減価償却期間を融資期間に合わせる)    

初めはRC一棟物件は避ける

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