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アパート取得には自己資金はいくら必要か

アパート取得には自己資金はいくら必要かついて詳しく

 

 

 

 


不動産の場合、全額自己資金で購入することは少なく、

 

普通は銀行から、ローンを借りることになります。

 

そのためローン以外の部分を、自己資金で用意すればいいわけです。

 

マイホームの購入であれば、頭金として、最低でも、


代金の1割から2割を、自己資金で用意するようにとよく言われます。

 


しかし不動産投資では、その常識は当てはまらないと思います。

 

 

一般的に土地を購入してアパートを新築する場合


総投資額の3割の自己資金があれば、


多くの銀行が相談に応じてくれます。

 


一部の大手メガバンクは自己資金の割合が2割でも相談に応じてくれます。

 

 

もっとも、地銀、信金では自己資金1割5分でも可能なところもあり、

 

中には1割でも対応してくれる金融機関もあります。


 


なぜなら、不動産投資は事業の一種であって、


基本的には、賃料収入の中からローンを、


返済していくものだからです。

 


賃料収入と、ローンの返済のバランスさえ取れているなら、


全額ローンでも、かまわないわけです。

 


銀行も場合によっては貸してくれます。

 

ただ、契約をする際、手付金といって、


代金の7%くらい必要です。

 


これは契約が、成立したことを証明し、


又解約の権利を、留保するためのものです。

 


フルローンを利用できる場合でも、この手付金は、


前もって自己資金で、支払う必要があるわけです。

 


この手付金は、最終的には売買代金に当てられます。

 

それと仲介会社に払う仲介手数料(3%+6万円)は、


前もって、用意しておく必要があります。

 


不動産を購入する場合、諸費用がかかります。


諸費用は、購入価格の7%が目安です。


これは原則として、自己資金で用意しなければなりません。


 

ただし、物件や個人の属性によっては、


この諸費用部分も、金融機関から借り入れることができたり、


又は諸費用のみを、別の金融機関から、


借り入れできることもあります。

 


以上のことから、物件本体を、ローンで全部まかなえられれば、


それだけ自己資金は少なくてすみますし、

 

その分を手元に温存しておいて、賃貸経営が軌道に乗ってきたら、

 

繰り上げ返済するて手法も使えるのです。

 

 

中古アパートの購入では、一般的な銀行の融資基準は、

 

時価の7〜8割といわれますから、

 

その差額分の2〜3割の自己資金が必要ということになります。

 

 

たとえば3000万円の中古アパートを購入する場合、

 

最低でも3,000万円の2割として600万円と、


諸費用の210万円ぐらいは用意しておいたほうがいいでしょう。

 

 

もっとも、自己資金があっても、全てを投入しないで、

 

ある程度、手元に残しておいたほうがよいと思います。

 

 

購入にあたってまったく余裕のない資金計画ですと、

 

予期せぬ出費があった場合に対処できなくなってしまいます。

 

 

特に15年以上経過している物件ですと、


どうしてもエアコンや給湯器などの設備が交換の時期に来ていますし、


建物外部もRCでしたら屋上防水や外壁の大規模修繕が、


そろそろ必要な時期に来ています。

 

木造瓦葺きの建物は、屋根の修理は大丈夫なことが多く、

 

それでも、外壁が木造モルタルなら外壁塗装が、

 

外壁がサイディングなら目地補修は必要になってきますね。

 

 

鉄骨にALCやサイディングを張った建物にも、


屋上防水と外壁塗装は必要になってきますね。

 

 

銀行によってはこれらのリフォーム費用を合わせて、


融資してくれる銀行もありますが、


それらのローンを利用できるだけ利用して、

 

いざという時のために、手元資金は、

 

少しでも残しておいたほうが余裕があってよいでしょう。

 

 

最初から中古でなく、新築をお考えの方は、


土地代を用意できれば、そこに建てる建物代金は、


どこの銀行でも融資してくれるはずです。

 

 

新築の場合修繕の必要がないため、

 

目いっぱい借りる投資家が多いですね。

 

 

中古の場合は、できるだけ築浅の物件で、

 

しばらく修繕の必要のない物件か、

 

もしくは、20年以上経っていて、


設備や外回りの修繕が終わっている物件がいいのです。

 


しかし、そういう物件は売主も手放しがりたがりませんので、

 

リフォームは必要だと見ておいたほうがいいでしょう。

 

 

 

 

 

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