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リフォームなしで家を貸すには (今すぐに家を貸すには)ボロ物件や古い家を手直ししないで貸すには(DIY賃貸)

リフォームなしで家を貸すには (ボロ物件をリフォームしないで貸す方法)古い家を手直ししないで貸すには(DIY賃貸)についてあれこれ詳しく

 

 

 

リフォームをほとんどしないで、


家賃を下げて貸す場合は、


もし、クレームが来れば家賃を安くしていますので


現状ですねという手が使えるのです。

 


少しぐらい古くても、家賃が安い方がいいという人もいます。

 


ケースバイケースで、


その時に合ったリフォーム計画を立てるのが賢明だと思います。

 

 

部屋の中は、掃除をしておいた方がいいかもしれません。

 


買ったばかりで、資金的に余裕がない場合には、


リフォームをせずに、簡単な掃除をして、


地域最安値でもいいから、


そのまま募集して貸せばよいと思います。

 

 

しばらく反応をみて、募集してもあまり手がかりがないようなら、


改めてリフォームすることもできると思います。

 


安くするほうが、貸しやすいですし、


自由にリフォームしたいという借り手もいると思います。

 


とにかく安くても、早く埋めるに越したことはありません。

 

 


そして、いったん入居者を付けた後、


しばらく運営して、入居者が退去してから、


本格的に、リフォームすればいいと思います。

 

 

後からでも、ある程度キャッシュが貯まったタイミングで、


部屋をバリューアップし、家賃を上げていけると思います。

 


リフォームにお金をかけると、


どこまで行ってもきりがありませんので、


最初は、リフォームへの資金投入は、


貸せる最低限の状態でセーブしていくやり方が、


リスクが少なく健全経営だと思います。

 

 

 

物件取得で、多額のお金を使ったから、


今回は、リフォームを一切しないでおこう。

 

 


その後お金が貯まってからゆっくり、


リフォームしよう。

 

 


同じ物件でもケースバイケースで、


立地がいいなら、強気でいけるでしょうし、


その時に合ったリフォーム計画を立てましょう。

 

 


物件の購入にお金を使っていると、


その後のリフォームにかけるお金を、


銀行から借り入れをしなければ、


できないといったことになったりします。

 


しかし、ボロ物件の場合、多額の費用がかかることが多いので、


銀行から借り入れをしても返す当てなどありませんので、


もちろん、リフォームをきっちりすれば入居者もつきやすく


その時は家賃も増えるのではないかと考えられますが、


それは、楽観的に予測しているだけであって、


借り入れが多額になれば当然リスクも増え、


下手をすれば入居者が付かないという、


最悪のシナリオもありますよね。

 


リフォームしたのに1年近く、


借主が現れないということも考えられます。

 


たとえば、浴室をユニットバスにするのなら、


それだけではどうにもなりません。

 

 

 

他のところも同じように、


綺麗にリフォームしなければなりません。

 

 

 

そうすれば多額の費用がかかりますが、


リフォームしたからと言って、賃料を上げて、


入居者が決まる保証など、


今の時代どこにもありませんから、


いやでもリスクが増えます。

 

 

さて、実は少し前ですが、親戚のおじさんから、


古い家を手直ししないで、現状のまま貸せないかと、


言われました。

 


私は難しいけど、やれないことはないと答えました。

 

リフォームしないでも、やり方によっては、


貸す方法があります。

 


ボロ物件をリフォームしないで貸すといっても、


ほんとうに古い家をリフォームしないで、


入居者は付くのか心配だとおじさんは言います。

 

 

空室を抱えている人の中には、


古家や親の家を貸したいがリフォームしないで、


貸せないのかと思っている人もいると思います。

 

 

また、空き家を買った場合、


荷物がそのままになっていたりして、


洋服タンスがあったり、電化製品が残っていていたりして、


住める状態ではないケースが多いのですが、


しかし、汚くてもいいから、


安く住みたいという人もいるのです。

 

 


そういった人の中には、低所得者や保証人がいない、


犬や猫を数匹飼っているなど、


特殊な事情で家が借りられない人もいます。

 

 


そういった入居者は家賃の支払いが悪いのではないか、


という懸念がありますが、


心配なら保証会社を付けることを条件にするとよいでしょう。

 

 

 

まぁ、空き家をパッと見て、壁紙がはがれていたり、


破れたりしている箇所は、


ノリで貼ったおくことくらいはできますね。

 

 


水道があって、電気が使える状態で、


雨漏りだけは見ておいた方がいいでしょう。

 

 


重要な部分だけは最低限直して、


インフラだけ整えておきさえすれば、


後は自由に使ってもらうという姿勢で。

 

 


ちなみに、空き家の場合は、防犯対策としてカーテンだけは、


自前でかけておいて、入居者が決まった段階で外すといいでしょう。

 

 

リフォームなしで家を貸す場合の入居者の募集方法は、


特にこれといった方法がありません。

 

 

 

心配なら、自前のチラシをつくって各戸の郵便受けに入れたり、


例えば、貸家の前に、この家に住みたい人は、


いませんか、ペット室内飼育可能と貼り紙をしておくと、


内覧希望者から連絡があったりします。

 

 

 

また人が集まるコミュニティの場所や、


集会所などに、一戸建てに住みたい人いませんかと、


現状はこうですと、例えば、


小学校、幼稚園まで徒歩7分です。

 

 

コンビニ徒歩5分、スーパーマーケット10分、


このままの状態で借りる人はいますかと書いて、


顧客ニーズを探ります。

 


しばらく反応を待ちます。

 

 

物件の写真を載せて、内覧したときに、


内装は自由にしていただいて結構ですと、


好きなように変えていただいて構いませんと。

 


連絡先を書いておくと、


内覧希望者から連絡があったりします。

 

 

見たいという人から電話を頂いても、案内せずに


現地についたら電話をもらいます。

 


つまり、内覧する人が今、現地に着いたと聞けば、


では、カギは水道栓のふたの中にありますと、


あるいは、キーボックスに入っていますので、


番号を教えてあげて、玄関を開けて中に入ってもらって、


ブレーカーを上げてご覧くださいと伝えます。

 


すると、ありがとうございますと言われます。

 


リフォームをすればきりがありません。

 

 

いろいろあるのは相手もわかっているはずです。

 


電話で案内して、いろいろ話をしていると、


決まることがあります。

 

 

リフォームしないで貸すのなら、


すべて借り手に任せた方がいいでしょう。

 

 

契約は大事ですので、手数料を払って不動産屋さんに、


契約書作成をお願いするに越したことはありません。

 

 

不動産屋さんにお願いするのは、


重要事項の説明をしてもらうためです。

 

 

その際に、古い設備を新しいものに変えなくても、


使えるものはそのままにしておいて、


サービス品として付けてありますと、


別に生活に支障がないのなら、


壊れたら処分してもらって構いませんと。

 

 

要はこちらは直さないと伝えます。

 

 

契約書に書いて了承をもらっておくといいでしょう。

 

 

数日後、火災保険の契約と入居契約書を送って契約完了です。

 


エアコンなども外しておいてほしいと言われれば、


外せばいいでしょう。

 


ところが、古い家をリフォームなり、


リノベーションして貸すのなら、


絶対にクレームを起こさない姿勢が求められます。

 


ボロ物件の場合、リフォームを最小に抑えて、


家賃を安くして募集できるかを見る方法として、


躯体部分を調べる必要はあります。

 


建物の躯体に関することや、


土台や雨漏りなど重要な部分については、


問題がないかを確認しておく必要はあります。

 

 

躯体部分がやられていれば、


もうどうしようもありません。

 

お金がかかっても、


直しておかなければなりません。

 

 

少しでもリフォームして貸すのなら、


徹底的に直しておかないと責任は付いて回ります。

 

 

 

もし手をかけたいなら、


入居者からクレームが起こりそうなところがどこなのか


不満が出る点はどこかを確かめて、


そこだけは直しておきましょう。

 

 

 

リフォームして貸すなら徹底的にリフォームする、

 

リフォームしないなら一切しないという姿勢です。

 

 

 


リフォームして貸すのなら、


クレームが来たら直す必要があり、


責任がすべてに貸主についてまわります。

 

 

 

リフォームしていないのなら、

 

安くしてありますので、


直しませんでいけると思います。

 

 

しかし、お金をかける場合でも、特にポイントになるのが、


どこにお金をかけるのかだと思います。

 

 

お金のかけどころはいくつかの観点がありますが、


ファミリー物件では、女性が部屋探しの決定権を持つことが多く、


女性は特に水回りを入念にチェックします。

 

 

リフォームするのなら、不人気なところがどこなのか、


まず自分の目で見極めるべきで、


例えば、古くても、トイレが洋式便所になっているのなら、


掃除だけすればいけるでしょうし、


洋式になっていないなら洋式にするなど、


最低限の水準を維持するための設備は、


交換したほうが決まりやすいでしょう。

 

 


学生向き物件で、学生をターゲットにしていますと、


家具家電付きにしておくことで、一人暮らしのために必需品を、


改めて購入する必要がなく、親も喜ぶということもありますので、


物件のターゲットに合わせて、落としどころをどこに置くか、


どこにお金をかけるかという狙いどころを考える必要がありそうです。

 


リフォームした場合の利点は、


一度、大規模リフォームしておけば、


次からは、経費をあまりかけずに、


掃除をするだけで貸せるようになります。

 

 

 

多少時間がかかっても、


ペンキを塗ったり、掃除をしたりして、


自分たちでできるところは、


自分たちでやるという姿勢で、


その地域にある同様のボロ物件よりも、


さらに家賃をさげて、短期入居であっても、


入居者を付けることが先決ですね。

 

 

一度、家賃を下げたからといって、


値上げできないわけではありません。

 

 

まず、安くして入居者を付けて、


入居者が入れ替わるタイミングで、


ある程度、お金が貯まってからリフォームをして、


家賃をあげるとよいでしょう。

 

 

 

高い家賃にこだわって、リフォームして入居者を付けるより、


ここはさらに地道にやっていく方が賢明ですし、


最初は安い家賃で埋めておき、


その後臨機応変に対応することができるでしょう。

 

 


もっとも、お金があるというなら、


どこまでもリフォームする方が貸しやすいことは確かです。

 

 

お金があるとは言えない状態では、


リフォームに費用をかけないで、


家賃を安くして貸す。

 

こちらの方法で行くべきでしょう。

 

 

 

DIY賃貸

 

 
入居者が自由に修繕、模様替えができる賃貸方式のことを、

 

DIY賃貸と言います。

 


借家は壁に釘1本打てないという従来の常識を打ち破り、


入居者自身が、内装や設備などを、好みのスタイルに修繕したり、


模様替えできるのがDIY賃貸です。

 


ライフスタイルやインテリアにこだわる若者を中心に、


DIY賃貸の人気が出ています。

 

 

 

DIYで変更した部分は、


退去の際の原状回復の義務は、


免除されるのが一般的です。

 

 

ところでDIY賃貸ですが、入居者負担がある分、


家賃設定を低くしているケースが多いですが、


市場家賃と変わらないケースもあるようです。

 


DIYの範囲は、壁紙や床材の貼り換えという軽微なものから、


設備の交換、造りつけ家具の設置、構造躯体に及ばない範囲で雑壁や、


建具を取って間取り変更するものまでさまざまです。

 

 

 

間取りや設備一式全てを入居者が作りこむことができる物件、


こちらは、スケルトン賃貸と呼び、


ほとんどスケルトン状態で賃貸します。

 


DIY賃貸を実践している大家さんは、


老朽化した木造アパートを持つ個人オーナーや、


旧公団のUR(都市再生機構)などに見られます。

 

 

 

貸主のメリットは、リフォームのコストや手間をかけずに、


築年数が古くなって陳腐化した部屋を貸せることです。

 


そして、入居者が部屋に愛着を持ち、


長期間の入居が見込めることなどです。

 

 

国土交通省では、空き家になった一戸建ての、


再生活用の手法の一つとして、


DIY型賃貸借契約を推奨していますし、


DIY型賃貸の類型を示した指針や、


個人住宅の賃貸流通を促進するためのガイドラインも


作成しています。

 

 

 

 

大家さんが行うDIY賃貸

 

 

誰も見向きもしないボロ物件を掃除とリフォームで


よみがえらせる方法はいくらでもあります。

 

 

だからこのような条件の悪い物件を安く買って、


リフォームで価値を上げればよいと思います。

 


購入に失敗したとしても、


売却しようとはしないほうが良いです。

 


いっぺんにキャッシュを得ようとすれば、


簡単にキャッシュを失いかねません。

 

地道に行くことです。

 

 
時間をかければリフォームはほとんど自前でできます。

 


外壁も1か月ぐらいかけて自分で塗れば、


塗装費用は抑えられます。

 

 

 

お金をかけてリフォームをしても、


入居者が決まる保証などこれからの時代どこにもありません。

 

 

 

キャッシュアウトを防ぐ方が大事です。

 

 

足場などは、リースで借りて組んでもらうだけで


あとは時間をかけて自分で塗れば塗装費用の


50万円は浮かすことはできます。

 

 

 

借りる人は厳密には素人がやったかどうかはわかりません。

 

 

 

こういった事は、サラリーマン大家さんよりも、


時間が豊富な専業大家さんの方が得意だと私は思います。

 

 

その場合でも業者のやっているリフォームを


観察すれば自分の物件なので頭に入りやすいですし、


次からは応用すれば自分でできるようになります。

 

 

 

水周り関連や屋根のふき替えなど、


どうしてもできないところだけを


業者に頼むことだってできますね。

 

 

 


設備がいいに越したことはありませんが、


まずはそれ以前に内装と外装を


時間をかけて、きれいにしてからだと考えます。

 

 

実際、自分でリフォームをすると、


できないところはそれ程多くはないと思えます。

 


部屋を見たお客さんからきれいですねと、


声がかかりますので心配いりません。

 


大家の仕事はたくさんあります。

 

 

見つければ、無限に増えていきます。

 

 

草取り、掃除、ペンキ塗り、パッキンの取り換え


コンクリート舗装、電球の取り換えなどきりがありません。

 

 

無理をしないで材料費だけで、

 

リフォームすることだってできると私は思います。

 

 

住宅は消耗品です、掃除とリフォームでいくらでも、

 

価値は上げられます。

 


手を加えなければ、傷んできます。


時間をかけてやったらどうでしょう。

 

 

よく管理とかリフォームは大家がせずに他の人や専門家にまわして


大家は大家にしかできない物件購入や銀行回りに、

 

力をいれた方がよいという考えの人が多いですが、


それはキャッシュフローを生んで税金も余裕で払って、


余剰資金があっての話です。

 

 

軌道に乗るまで週末リフォームをしたり、


泊まりがけでもリフォームでも何でも、


しなければなりません。

 

 

やることは簡単で、難しく考えないで、賃貸業は、


安く買ってきてリフォームをして入居者に貸し出すだけです。

 

 

賃貸業の原点は安く買ってそこをきれいにしてして貸すだけでいいのです。

 


手を加えて複雑な工事はする必要はありません。

 


前にあったものと同じものにして、


掃除をしてただきれいにするだけでよいと考えます。

 

 

フルリフォームしたり、大規模リフォームしたり


そんなに費用はかけなくても、いくらでも、


物件としての魅力を上げることができると私は思います。

 

 

一旦賃貸に出せる最低限のリフォームで貸して、

 

そこで貯めたキャッシュで、

 

次の退去の際に大きくリフォームすることだってできるのです。

 

 

その際も手の負えないところだけ、

 

お金を払って専門家に依頼することもできます。

 

 

家の中のクロスを張ったり、外のペンキを塗ったりするだけで


見違えるほどきれいな家になります。

 


借りる人は安くてきれいな物件を探しています。

 


家賃以上によく手入れされていてきれいで

 

 

居心地がよさそうと感じてもらうことが一番です。

 

 

DIYでリフォームできるところは、


DIYでやるのが基本です。

 


クロスを張ったり床のリフォームは本当は誰でもできます。

 

 

慣れなんです。

 


ただ根気がいるだけです。

 

 

 

天井のクロス貼りなどは、壁紙を小さく切って貼ると、

 


うまくいきますよ。

 


こういったことは、サラリーマンの仕事の辛さに比べれば、


楽だと私は思います。

 

 

壁紙を貼ったりガレージの波板を取り換えたりするのは


やる気があれば初めてでも一人でも出来ます。

 


不安であるなら 職人さんについて仕事を観察したり、

 

直接に行って聞けば丁寧に教えてくれます。

 

 

こういったことは、自分の考えだけでできますので、


時間はかかるがストレスはかかりません。

 

 

 

よく現場は宝の山であると言われますが、


現場には問題を解くための鍵となる生の情報が隠されています。

 

 

何か問題が発生したとき、まず何よりも、

 

その現場に立ち戻ることがことが大事です。

 


現場を離れて机上でいくら理論や理屈をこねまわしてみても、


決して問題解決にはなりません。

 

 

 

 


絶えず現場に足を運ぶことによって、問題解決の糸口はもとより、


空室対策、入居率の向上につながるヒントを、

 

見つけ出すことができるのです。

 

 


どうしてもきれいにならないときは、


そんな時は設備ごと新しく取り替えるといいです。

 

 

 

 

 


なかなか入居者が決まらない場合の改善ポイントは、

 


愛で判断することです。

 

 

 

 

 

愛情をこめて作り上げた部屋は入居者が埋まりやすいのです。

 

 

 

 


誰でも、多くの人が内覧しても決まらないとどうしても、


自分の都合のよいようにやってしまいがちです。

 

 

 

落ち着いて考えてみるのですが、

 


やはり自分に都合がよいようにしてしまいます。

 

 

 

そんな時は欲や自分の趣味や感情で、


やっているのでうまくいかないのですね。

 

 

 

空室対策は欲や趣味に走れば、走るほどその物件は、


借り手にとっては受け入れがたい物件になっていきます。

 


従って、欲に走らずに客観的に見たほうが、


やはり借り手は付きやすいものです。

 

 

 

それは、愛で対策をすべきだと思います。

 

 

それは、本能で判断してはダメですね。

 


又理性で判断するのにも限界があります。

 


したがって私は愛で判断すべきだと思います。

 

 

 

人は誰でも、自分の心の奥に愛を持っているのです。

 


その愛をもってやるべきですね。

 

 

 

 


従って、愛が根底にあるのなら、空室対策でもなんでも、


うまく行くと私は思います。

 

 

まずは、賃貸に出した物件が賃貸住宅として、


自分ではなく、複数の人から見て魅力的になっているかどうかです。

 

 

 

一旦、自分の好みやこだわりを取り払って、


検討してみるべきです。


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