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自己資本比率を上げて手元資金に余裕を持つ、ROEよりも長期安定が大事

自己資本比率を上げて手元資金に余裕を持つ、ROEよりも長期安定が大事についてあれこれ

 

 

 

誰でも、投資活動を続けていくと、


本来の目的を失いがちになることがあります。

 

 

家賃収入や投資総額なんて、何の意味もありませんし、


家賃収入とキャッシュフローは比例しませんし、


総投資額が多くても、キャッシュフローが多いとは限りません。

 

 

サラリーマン大家さんをリタイアした、専業大家さんの場合は、


キャッシュフローだけが関係してきます。

 

 

収支をしっかりシミュレーションしたつもりでも、


修繕費を甘く見ていたりします。

 

 

利回りがよく満室稼働していると、


毎月たくさんの家賃収入が入ってきます。

 

 

しかし、不動産投資は、実際のところは、


建物や設備は経年とともに劣化してきますので、


修繕などで出ていくお金が、


思ったよりも多いものです。

 


どうしても、不動産は定期的に、


修繕をしなければならないからです。

 

 

日ごろの手入れをしていることで、


満室稼働が維持できているわけです。

 

 

設備は、古くなると故障が起こりがちですので、


空室になった時のことを考えて、


資金を用意しておく必要があります。

 


事前に対策を取っておかなければ対策が遅れ


後手に回れば、よけいに費用が掛かったりします。

 


しかし、修繕をすべて行っていては、


とてもお金がついていきません。

 


特に買ったばかりの頃は手元のお金がなくなっています。

 


しかし、それでも緊急度の高い修繕はしなければなりませんし、


入居率がよく、満室状態を維持していても、経費はかかるものです。

 


そうなると、意外と儲からないことに気づきますよね。

 

 

退去後の入れ替え時には、リフォームをしないことには、


次の入居者が望めませんし、


原状回復といっても費用がかかります。

 

 

家賃収入がたくさん入ってきていても、


ローン返済や固定資産税など各種税金の支払、


清掃費用や管理費用などを差し引いた上に、


修繕費や、退去のたびに発生するリフォームや、

 

入居者募集費用など、そういうものを引くと、

 

手元にいくらのキャッシュも残らなくなりますね。

 

 

キャッシュがなければ、


外壁塗装費用などを行おうとすれば、


借入しなくてはなりません。

 

 

お金持ちになるために始めた不動産投資のはずなのに


貧乏になってしまっては本末転倒です。

 


不動産投資からキャッシュフローが出ていなくても、


他の収入から、返済できる間は、


生き延びることはできます。

 

 

しかし、その状態で予期せぬ空室が発生したりすると、


ローン返済ができなくなる恐れがあります。

 

 

キャッシュフローがマイナスの状態が怖いのは、


キャッシュフローがプラスの人に比べて、


空室率や、家賃の下落に対する耐性が、


ほとんどないということです。

 


つまり、1室の空室発生で融資返済ができなくなるなど、


ほんの些細なことで破産に追い込まれる可能性が出てきます。

 


不動産投資をして破産した人や、破産まで行かずとも、


融資の返済ができなくなっている人のほとんどは、


手元のキャッシュフローが枯渇している状態です。

 


したがって、不動産投資をしているときは、


キャッシュフローがどうなっているのかを常に、


注意しておかなければならないですね。

 

 

特に現在は、景気の変動が急速に進み、空室が膨らむと、


わずかの間に財政状態が一変してしまうことがあります。

 

 

 

そのような中で不動産投資を続けていくためには、


予測を上回る膨大な資金を、設備投資や修繕に、


投入しなければならない事態に追い込まれかねません。

 

 

 

そうであっても、大家さんは自らの生活や、


家族の生活を守らなければならないのです。

 

 

しかしもし、資金に余裕を持っていなければ、


将来を見据えた積極的な手が打てなくなります。

 

 

なので、必要に応じて使えるお金である自己資金を、


十分蓄えておかなければならないですね。

 

 

 

そのためには、利益を出して、


内部留保を厚くする経営を心掛ける必要があります。

 

 

近年は空室率が上がり、特に不動産賃貸業の安定を図る必要が出ており、


自己資本比率を上げなければならなくなってきています。

 

 

 

不動産投資においてもやはり、普通なら諦めてしまうものを、


粘って成功させるという戦法が、どうしても必要になりますね。

 

 

ところが、大半の不動産投資家は粘れないのです。

 

 

それは、大体において資金が続かないからなのです。

 


成功するまで続けられるのは、

 

それだけの金銭的余裕があるからです。

 

 

儲かったお金を確保して資金的余裕を持っておくことが、


不動産投資では、非常に大事なことになってきますね。

 

 

自己資本比率を上げる唯一の方法は、


賃貸業での高い利回りから得た利益を蓄える以外ありません。

 


自己資本比率が高いと、


いかなるアクシデントに遭遇したとしても、


経営基盤が揺らぐことなく安心して、


自信を持って賃貸業に励めます。

 

 

 

仮に赤字転落をしたとしても、


しばらくは融資を受けたり、物件を売却しなくても、


持ちこたえることができるはずです。

 

 

 

ただ、最近そのような堅実経営を行っている大家さんに対して、


アナリストや投資ぎらぎら層から異論が出てきたのです。

 


自己資本利益率(ROE)を重視する投資家たちから、


そのような賃貸経営はおかしいという意見があがっています。

 


自己資本に対し、いくら利益が出たのかというROEを、


重視する投資家から見れば、いくら自己資本が大きくても、


それだけの自己資本を使って、これだけの利益しか出せないのかと、


投資効率が悪いという判断を下すのですよね。

 

 

 

そのため、多くの不動産投資家がROEを上げなければならないと考え、


せっかくの自己資本を使って、一棟マンションを購入したり、


設備投資をしたりして自己資本を小さくし、


短期的に利益の極大化を図るように努めています。

 

 


そうすれば、ROEは高い値になっていき、


優秀な投資家だという評価をもらうことができます。

 


つまり自己資本が大きくROEが低いと、


こんなに利益を貯めこんで、お前はいったいどうするのか、


物件を買ったり設備投資をしたりして拡大を図るなど、


もっと自己資本を使って攻撃的な経営を行うべきだと言われるそうです。

 

 

 

私はそのような話を聞くたびに、


そんな投資家の言う通りには一切しなくていいと言います。

 

 

 

ROEが高い不動産賃貸業が良い会社だということが、


経営の常識になっている中にあっては、


私の言っていることは異端なのかもしれません。

 

 

 

しかし、そのような常識は、短期的な視点から、

 

投資家を見たときの指標でしかないと私は考えます。

 

 

例えば、買った株は株価が上がればすぐに売ればいいのだと、


思っている投資家からすれば、


確かにROEは高いほうが良いでしょう。

 

 

しかし長期にわたる繁栄を図ろうとするならば、

 

安定のほうが何よりも大切です。

 

 

いかなる不況が訪れたり、少子高齢化で、


空室過多の波が押し寄せてきても、


十分持ちこたえるだけの備えを、

 

どうしても持っておく必要があるのです。

 


そんなことでは、賃貸業は大きくなるはずがないと、


周囲の人に言われ続けても、このようなことから、


私は自己資本比率を高める経営に努めてきました。

 

 


これこそが空室率の上昇に備える経営であると同時に、


賃貸バブルを克服し、長期繁栄に導く経営であると、


信じています。

 

 

 

 

 

 

 

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