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デイサービス賃貸経営

デイサービス賃貸経営あれこれ

 

 

 

 

サービス付き高齢者向け住宅は、

 

高齢者をターゲットにした介護賃貸住宅で

 

通常の住宅や投資用レジほど、


交通の利便性を必要としません。

 

 

というのも、入居者である高齢者は、


ほとんど第一線から引退していますので、


サラリーマンのように通勤する必要がなく、


外出も少ないからです。

 

 


というわけで、

 

生活に必要なサービスを提供することができれば、


駅に近いとか、交通の便がいいかなどは、


二の次で、特に問題になりません。

 

 

 

主に、設備がバリアフリー仕様になっているか、

 

高齢者サービスと契約関係において、


一定の基準を満たしたもので、

 

高齢者の安全、安心を追求した住宅仕様が求められます。

 

 


少なくとも、入居者の安否確認と生活相談のサービス程度はでき、

 

ケアの専門家を日中常駐させる程度は必要であって、

 

そのぐらいは提供する必要があるのです。

 


なので、サービス付き高齢者向け住宅を建てる場合は、


少なくとも、10戸以上の住居にしたいものです。

 

 

しかし、土地があまりにも狭すぎて、

 

建築基準法で大きな建物が建てられない土地や、

 

もっとも、土地があっても、すでに住宅がある場合など、

 

サービス付き高齢者向け住宅に向かない土地もあります。

 

 

 

しかし、この条件に向かない狭小土地であっても、

 

デイサービスであれば、狭くても問題はないですね。

 

 

このデイサービスならアパート激戦区でも、

 

需要が見込めるのです。

 

 

デイサービスとは、利用者が施設に通い、

 

生活の世話や身体のケアなどのサービスを受けられる施設なのです。

 

 

もっとも、リハビリを

 

主なサービスとするデイケアだけでも行えます。

 

 

 

食事、入浴、リハビリ施設しか確保する必要がないので、


大規模な建物にする必要はありません。

 

 

なので、デイサービス施設は、

 

既存の戸建てを改造して運営できるわけです。

 

 

 

私もかつて戸建をデイサービスに改造する計画を立て、

 

見積もりを取って、図面を起こし、いざ改造という寸前に、

 

たまたま塾の教室にしたいと言う利用者が二組も現れたために、

 

ストップした経緯がありますが本当にデイサービスはお勧めです。

 

 

 

 

埋まらないアパートや一戸建は今後、

 

デイサービス用に改造、

 

転用することをお勧めします。

 

 

需要が見込めますし利回りも期待できます。

 

 

もちろん、1件でも経営できます。

 

 

 

デイサービスは利用者を車で送迎するため、

 

立地を問いませんし、低投資から始められる点が優れており、


坪数の小さな敷地でも活用できるわけです。

 


小規模デイサービスであれば、設備基準さえクリアできれば、

 

通常の一軒家でも可能ですので、

 

サービス付き高齢者向け住宅と違って、

 

低投資で狭小土地であっても、始められるのです。

 

 

つまり、小規模介護事業や、介護事業者に貸す形態だと、

 

捉えてもらえばいいと思います。

 


なので、大きな建物が建てられない場合は、


デイサービス業者に貸して収益を上げることも期待できるのです。

 

 

また、建物を新築すると初期費用がかかりますので、

 

予算的に厳しいと思われる方であれば、

 

既存の一般住宅をバリアフリーなどの条件を備えた、


デイサービス用に改装して利用してもらうこともできるのです。

 

 

既存の一般住宅をバリアフリーする方法として、

 

補助金を活用して行うこともできます。



 

また、親から相続した一戸建住宅を改造して行うことができ、


空き家の解消にとっても、今後需要が見込まれ、

 

非常に有効な手段だと思います。

 


繰り返しになりますが、

 

デイサービスは通所介護と言い、利用者が通ってきて、


サービスを受ける形態ですので小規模でもいいわけですね。

 

 

デイサービスではもちろん、入浴サービスや食事の提供、

 

さらには、機能的な訓練や栄養改善サービス、

 

などが行われますので、また、レクレーションなどによって、


心や身体のケアを行う場合(デイケア)も併設できるわけです。

 


デイサービスは、高齢者が自宅に閉じこもることなく、

 

社会に参加して、身体機能の維持や回復を、


促進することを目的にしているので、


必ずしも大規模でなくてもいいわけです。

 

 

また、介護する家族の精神的、身体的負担を和らげることも、


できるのです。

 

 

デイサービスは、月間の述べ利用者数により、

 

介護保険料や人員の配置基準が決められるのです。

 


サラリーマン大家さんや不動産賃貸業者が行うような、


狭小地でのデイサービス向け賃貸住宅は、


主に、小規模通所介護用にあたります。

 

 

小規模通所介護は日中の9〜17時くらいのサービスで、

 

サービスの対価は介護保険から支払われるのです。

 

 

もっとも、宿泊による部屋を用意することで、

 

時間外に延長サービスとして貸すこともできるわけです。

 

 

また、サービス付き高齢者向け住宅を建てる場合であっても、


デイサービスを併設することもできるのです。

 

 

既存住宅でも、その周辺地域の高齢者へのサービスを提供したり、


サービス付き高齢者向け住宅利用者のための宿泊サービスとして、

 

提供すれば、空室を緩和させることにもつながはずです。

 


2階をデイサービスに利用するためには、

 

エレベーターがなければ、介護使用が困難であるため、

 

2階は別の目的に利用したり、貸したりして、

 

1階を介護用として利用することもできますね。

 

 

また、アパートやマンションでも、1階を介護賃貸、


2階〜3階をファミリー向け賃貸とする計画が多いのです。

 

 

1階をデイサービスに使う事を前提に、


不動産会社が一括で借り上げてくれる形式もありますね。

 


家賃は不動産会社が保証して、不動産会社は介護事業者に、


賃貸する仕組です。

 

 

一方、小規模デイサービスを展開する事業者にとって、


介護専門の新築物件は貴重だといわれます。

 


政府は高齢者に対する増え続ける社会保障費を抑制するため、


病院や施設から、在宅での介護、療養へと誘導しているのです。

 


今後、デイサービスの事業者は10年で、


3倍程度の増加の需要が見込まれているのです。

 

 

それくらい、物件を探す介護事業者が多いわけですね。

 


現在のところ、高齢者向け賃貸住宅は数が少なく、


大家さんも孤独死のリスクを恐れるため、

 

積極的でなく、需要が追いついていないということです。

 

 

不動産屋へ貸し出しの依頼をすれば広告をうってくれますが、

 

入居者が集まらない場合は、グループホームや、

 

ケアハウスに出来るような一戸建てでしたら

 

地域のグループホームやケアハウスを運営している所を調べて


その運営している施設に相談した方が早いと思います。

 


福祉の現場に近いところに相談することだと思う。

 


誰でも介護賃貸を運営できるわけではないので、


すでに運営している所に聞いてみると、情報が入ったり、

 

相談に乗ってくれたりすると思いますよ。

 

 

ちなみに、サービス付き高齢者向け住宅については、


消防法によってスプリンクラーの設置や通報装置、


火災報知機などの設置が求められます。

 

 

繰り返しになりますが、

 

2階をデーサービスにするには、

 

エレベーターがなければなりません。

 


サービス付き高齢者向け住宅については、


これらを大家側でしなければ借り手は付かないでしょう。

 


一方、デイサービス向けは、

 

中古住宅を介護用にリフォームする場合、

 

各部屋の段差をなくしたり、

 

浴室とトイレに手すりを付けるなど

 

バリアフリー化等の仕様になるため、

 

リフォーム費用は必要ですが、

 

一から建てるのと比べたら、

 

かなり少ない資金で施設ができるはずです。

 

 

賃貸住宅過当競争時代を考えると、


将来を見据えた介護賃貸併用住宅は、


選択肢としてはたいへん有効だと思います。

 

 

 

 

 

 

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